Warum der Hebesatz allein nicht reicht
Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Elf Länder nutzen das Bundesmodell, einige davon mit eigenen Messzahlen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Landesmodelle, die auf Flächen oder auf dem Bodenwert aufbauen. Ein Hebesatz von 900 Prozent in einem Flächenmodell ist deshalb nicht mit 900 Prozent im Bundesmodell vergleichbar.
Für Gewerbemieter kommt hinzu: In einigen Ländern wird Gewerbe über höhere Messzahlen stärker belastet, etwa in Berlin, Bremen und Sachsen. In Nordrhein-Westfalen konnten die Städte 2025 einen höheren Hebesatz für Nichtwohngrundstücke festlegen. Von den Städten in dieser Übersicht haben Dortmund und Essen das 2025 getan und sind 2026 zu einem einheitlichen Satz übergegangen.
Die Werte unten sind die Hebesätze der Grundsteuer B laut den Satzungen, Haushaltsplänen und Veröffentlichungen der Städte, Stand Oktober 2026. Maßgeblich für Ihre Abrechnung ist immer der Grundsteuerbescheid für Ihr Grundstück.
Bundesmodell
- Berlin: 2025 und 2026 je 470 Prozent. Eigene Messzahlen: 0,31 Promille für Wohn-, 0,45 Promille für Nichtwohngrundstücke.
- Bremen: 2025 und 2026 je 755 Prozent. Eigene Messzahlen: 0,31 Promille für Wohn-, 0,75 Promille für Nichtwohngrundstücke.
- Dortmund: 2025 625 Prozent für Wohn- und 1.245 Prozent für Nichtwohngrundstücke, 2026 einheitlich 800 Prozent.
- Dresden: 2025 und 2026 je 400 Prozent. Sächsische Messzahlen: 0,36 Promille für Wohn-, 0,72 Promille für Nichtwohngrundstücke.
- Düsseldorf: 2025 und 2026 je 374 Prozent, einheitlich.
- Essen: 2025 655 Prozent für Wohn- und 1.290 Prozent für Nichtwohngrundstücke, 2026 einheitlich 925 Prozent.
- Köln: 2025 475 Prozent, 2026 550 Prozent, jeweils einheitlich.
- Leipzig: 2025 und 2026 je 450 Prozent. Sächsische Messzahlen wie in Dresden.
Landesmodelle
- Frankfurt am Main: 2025 und 2026 je 854,69 Prozent. Hessisches Flächen-Faktor-Verfahren mit Lagefaktor aus dem Bodenrichtwert.
- Hamburg: 2025 und 2026 je 975 Prozent. Hamburger Wohnlagemodell, Messzahl 87 Prozent für Nutzflächen, 70 Prozent für Wohnflächen.
- Hannover: 2025 und 2026 je 900 Prozent. Niedersächsisches Flächen-Lage-Modell.
- Mannheim: 2025 und 2026 je 365 Prozent. Baden-württembergisches Bodenwertmodell.
- München: 2025 und 2026 je 824 Prozent. Bayerisches Flächenmodell, Messzahl 100 Prozent für Nutzflächen, 70 Prozent für Wohnflächen.
- Nürnberg: 2025 780 Prozent, 2026 750 Prozent. Bayerisches Flächenmodell.
- Stuttgart: 2025 und 2026 je 160 Prozent. Bodenwertmodell, volle Messzahl für Grundstücke, die nicht überwiegend Wohnzwecken dienen.
Was Sie mit diesen Zahlen prüfen können
Der Hebesatz ist der Teil der Grundsteuer, den Sie ohne Bescheid nachvollziehen können. Drei Prüfungen sind damit möglich:
- Jahreswechsel: Hat Ihre Stadt den Satz 2026 geändert, wie Köln, Nürnberg, Dortmund oder Essen, muss die Abrechnung das richtige Jahr mit dem richtigen Satz verbinden. Bei abweichendem Abrechnungsjahr gehören beide Sätze zeitanteilig hinein.
- Grundstücksart: In Dortmund und Essen hing der Satz 2025 davon ab, ob das Grundstück als Wohn- oder Nichtwohngrundstück galt. Gemischt genutzte Grundstücke fielen dort nach NRW-Recht unter den Nichtwohn-Satz. Prüfen Sie, ob die Einordnung im Bescheid stimmt.
- Plausibilität im Filialnetz: Wer Standorte in mehreren Städten hat, sollte Grundsteuer je Quadratmeter nicht nur zwischen Filialen vergleichen, sondern immer mit Blick auf Landesmodell und Hebesatz. Ein hoher Wert ist nicht automatisch falsch, ein auffällig hoher Wert bei niedrigem Hebesatz aber ein Prüfsignal.
Ob Sie die Grundsteuer überhaupt tragen und wie sie zwischen mehreren Mietern verteilt wird, regelt Ihr Mietvertrag. Die Grundlagen erklärt der Ratgeber Grundsteuer 2026 im Gewerbe. Wie Sie die Prüfung über viele Standorte organisieren, steht im Beitrag Nebenkostenprüfung im Filialnetz organisieren.
Häufige Fragen
Welche Stadt hat den höchsten Grundsteuer-Hebesatz für Gewerbe?
Unter diesen 15 Städten hatten 2025 Essen mit 1.290 Prozent und Dortmund mit 1.245 Prozent für Nichtwohngrundstücke die höchsten Sätze. Weil die Landesmodelle unterschiedlich rechnen, sagt der Hebesatz allein aber wenig über die tatsächliche Belastung.
Warum sind die Hebesätze in Bayern und Hamburg so hoch, in Stuttgart so niedrig?
Die Messbeträge entstehen je nach Landesmodell völlig unterschiedlich, und viele Städte wollten mit dem neuen Hebesatz etwa ihr bisheriges Gesamtaufkommen erreichen. Fallen die Messbeträge im neuen Modell insgesamt höher aus, sinkt der Hebesatz, wie in Stuttgart von 520 auf 160 Prozent. Fallen sie kleiner aus, steigt er, wie in München von 535 auf 824 Prozent.
Prüfen Sie auch Abrechnungen aus anderen Städten?
Ja. Die Prüfung läuft digital und ist an keinen Standort gebunden. Die Stadtseiten enthalten zusätzliche lokale Hinweise.
Abrechnung prüfen lassen
Abrechnung kostenlos vorprüfen lassen und die Ersteinschätzung per E-Mail erhalten. Alles zum Ablauf finden Sie auf der Seite zur Gewerbe-Nebenkostenprüfung.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.