Grundsteuer in Baden-Württemberg: nur der Boden zählt
Baden-Württemberg wendet ein eigenes Grundsteuermodell an. Der Grundsteuerwert ergibt sich aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, das Gebäude bleibt außen vor. Darauf wird eine Steuermesszahl von 1,3 Promille angewandt. Wird ein Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, ermäßigt sich die Messzahl um 30 Prozent. Das erläutert das Finanzministerium Baden-Württemberg. Der Bundesfinanzhof hat das Landesgesetz im Frühjahr 2026 für verfassungsgemäß gehalten.
Einen eigenen Hebesatz für Gewerbe gibt es in Baden-Württemberg nicht, der Hebesatz muss in der Gemeinde einheitlich sein. Die Entlastung des Wohnens läuft allein über die Messzahl. Für Gewerbemieter ergeben sich daraus drei Folgen:
- Reine Geschäftsgrundstücke bekommen keinen Abschlag und tragen die volle Messzahl.
- Wohn- und Geschäftshäuser erhalten den Abschlag nur, wenn die Wohnfläche überwiegt. Ein Laden im Erdgeschoss eines überwiegend bewohnten Hauses profitiert also mit, ein Bürohaus mit wenigen Wohnungen nicht.
- Große Grundstücke wie Fachmärkte mit Parkplatz oder Logistikhallen werden stärker belastet als mehrgeschossige Bürohäuser auf kleiner Fläche, weil nur die Bodenfläche zählt.
Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Eine Logistikhalle steht auf 20.000 Quadratmetern Grund mit einem Bodenrichtwert von 200 Euro. Der Grundsteuerwert beträgt 4 Millionen Euro, der Messbetrag 5.200 Euro. Bei 365 Prozent ergibt sich eine Grundsteuer von 18.980 Euro im Jahr. Ein Bürohaus auf 2.000 Quadratmetern Grund mit gleichem Bodenrichtwert käme auf ein Zehntel davon, obwohl es vielleicht mehr vermietbare Fläche hat.
Hebesatz Mannheim: 487 Prozent bis 2024, 365 Prozent seit 2025
Bis 2024 lag der Hebesatz in Mannheim bei 487 Prozent. Der Gemeinderat hat am 24.10.2024 eine Hebesatzsatzung für die Haushaltsjahre 2025 und 2026 beschlossen, die für beide Jahre 365 Prozent vorsieht. Die Senkung des Satzes sagt allerdings nichts über die Steuer für Ihr Objekt aus, weil sich zugleich die Bemessungsgrundlage komplett geändert hat.
Für Ihre Abrechnung bedeutet das: Zwischen 2025 und 2026 sollte sich die Grundsteuer bei unverändertem Messbetrag nicht ändern. Ein Sprung zwischen den beiden Jahren ist erklärungsbedürftig, etwa durch einen geänderten Messbescheid nach einem Einspruch des Eigentümers. Wie die Grundsteuer im Gewerbe umgelegt werden darf, erklären wir im Ratgeber Grundsteuer 2026 im Gewerbe. Hebesätze anderer Großstädte finden Sie in der Übersicht Grundsteuer-Hebesätze 2026.
Gebühren 2026: Abwasser, Restmüll, Gehwegreinigung
Mannheim hat mehrere Gebühren zum 01.01.2026 angepasst. Für Gewerbeabrechnungen sind vor allem diese Sätze relevant:
- Niederschlagswasser: 0,78 Euro je Quadratmeter entwässerter Fläche und Jahr (2025: 0,72 Euro).
- Schmutzwasser: 2,10 Euro je Kubikmeter (2025: 1,96 Euro).
- Restmüll im Vollservice: zum Beispiel 355,40 Euro im Monat für einen 1.100-Liter-Behälter bei wöchentlicher Leerung, 202,50 Euro bei 14-täglicher Leerung.
- Gehwegreinigung: Auf den Straßen im städtischen Straßenverzeichnis reinigt die Stadt die Gehwege selbst und berechnet eine Gebühr je Frontmeter, zum Beispiel 12,77 Euro in Reinigungsklasse 2 und eigene Klassen für die Fußgängerzone. Für 2027 sind bereits höhere Sätze beschlossen.
Den Winterdienst auf Gehwegen müssen in Mannheim weiterhin die Anlieger übernehmen. Viele Eigentümer beauftragen dafür einen Dienstleister. Achten Sie darauf, dass Gehwegreinigung durch die Stadt und Winterdienst durch einen Dienstleister nicht als eine Leistung doppelt abgerechnet werden. Beim Restmüll sollte der Leerungsrhythmus zur tatsächlichen Nutzung passen: Der Unterschied zwischen wöchentlicher und 14-täglicher Leerung beträgt bei einem 1.100-Liter-Behälter gut 1.800 Euro im Jahr.
Gewerbelagen in Mannheim
Die Innenstadt in den Quadraten ist der wichtigste Einzelhandelsstandort. Nach Angaben der Stadt sind die Planken die meistbesuchte Einkaufsstraße der Metropolregion Rhein-Neckar, in der Fußgängerzone gibt es über 850 Einzelhandelsbetriebe. Dazu kommen die Kapuzinerplanken und das Einkaufsquartier Q 6 Q 7.
Als Büro- und Gewerbestandorte nennt die städtische Wirtschaftsförderung unter anderem das Glückstein-Quartier am Hauptbahnhof, EASTSITE, TAYLOR, Mallau und die Friesenheimer Insel. Für Logistik ist der Hafen Mannheim prägend, der sich selbst als viertgrößten Binnenhafen Europas bezeichnet.
Für Händler in den Quadraten sind die Gehwegreinigung in der Fußgängerzone und gegebenenfalls Werbe- oder Standortgemeinschaften Themen, für Mieter im Glückstein-Quartier eher Verwaltungs- und Technikkosten. Bei Hallen im Hafengebiet bestimmen Grundstücksgröße und Bodenrichtwert die Grundsteuer, und die entwässerte Fläche bestimmt die Niederschlagswassergebühr. Mehr zur Abrechnung von Hallenflächen lesen Sie auf der Seite Nebenkostenprüfung für Lager und Logistik.
Prüfpunkte für Ihre Abrechnung in Mannheim
- Grundsteuer 2025 und 2026 jeweils mit 365 Prozent: gleicher Betrag in beiden Jahren, sonst Änderungsbescheid anfordern.
- Gemischt genutztes Haus: Wurde der Wohnabschlag berücksichtigt, wenn die Wohnfläche überwiegt?
- Niederschlagswasser 2026 mit 0,78 Euro je Quadratmeter: entwässerte Fläche plausibel und richtig verteilt?
- Gehwegreinigung: richtige Frontmeter und Reinigungsklasse, keine Doppelabrechnung mit dem Winterdienst?
- Restmüll: Behältergröße und Leerungsrhythmus passend zur Nutzung?
- Abrechnungszeitraum abweichend vom Kalenderjahr: zeitanteilige Zuordnung der Jahresgebühren 2025 und 2026?
Häufige Fragen
Ist der Hebesatz von 365 Prozent niedriger als früher, sinkt also meine Grundsteuer?
Nicht unbedingt. Der alte Satz von 487 Prozent bezog sich auf Einheitswerte, der neue auf Bodenwerte. Ob Ihr Objekt mehr oder weniger zahlt, zeigt nur der Vergleich der Bescheide.
Mein Laden liegt in einem Wohnhaus. Gilt der Wohnabschlag für mich?
Der Abschlag hängt am ganzen Grundstück. Überwiegt die Wohnfläche, gilt die ermäßigte Messzahl für das gesamte Grundstück. Wie die Steuer dann zwischen Ihnen und den Wohnungsmietern verteilt wird, regelt Ihr Mietvertrag.
Welche Unterlagen brauchen Sie für die Prüfung?
Die Abrechnung und möglichst den Mietvertrag, der auch nachgereicht werden kann. Belege sind keine Pflicht, helfen aber bei der Bewertung.
Abrechnung aus Mannheim prüfen lassen
Nach dem Upload folgt eine automatisierte Vorprüfung, in der Regel innerhalb von 2 bis 60 Minuten, und eine Ersteinschätzung per E-Mail. Auf Wunsch erstellen wir einen Report mit Prüfbericht und Widerspruchsschreiben. Lassen Sie Ihre Abrechnung kostenlos vorprüfen, mehr zum Angebot finden Sie unter Gewerbe-Nebenkostenprüfung und weitere Städte in der Städteübersicht.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.