Was sich mit der Grundsteuerreform geändert hat
Die Grundsteuer entsteht in drei Stufen. Das Finanzamt stellt den Wert des Grundstücks fest, daraus ergibt sich mit der Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag (§ 13 GrStG). Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz und setzt die Steuer per Grundsteuerbescheid fest (§ 25 GrStG).
Seit 2025 gelten dafür neue Regeln. Elf Länder wenden das sogenannte Bundesmodell an. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Landesmodelle, die zum Teil vor allem auf Flächen statt auf Werten aufbauen. Für Gewerbemieter sind drei Punkte wichtig:
- Geschäftsgrundstücke werden anders bewertet als Wohngrundstücke. Im Bundesmodell werden Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Teileigentum im Sachwertverfahren bewertet, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren (§ 250 BewG).
- Die Messzahlen unterscheiden sich. Im Bundesmodell gilt für Wohngrundstücke 0,31 Promille, für Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke 0,34 Promille (§ 15 GrStG). Sachsen setzt 0,36 Promille für Wohn- und 0,72 Promille für Geschäftsgrundstücke an. In Bayern wird die Messzahl nur für Wohnflächen auf 70 Prozent ermäßigt, gewerbliche Flächen tragen die volle Messzahl.
- Die Gemeinden haben ihre Hebesätze neu festgelegt. Wie stark sich das für ein einzelnes Objekt auswirkt, zeigt erst der Vergleich der Bescheide.
Der Bundesfinanzhof hat die Bewertungsregeln des Bundesmodells für Wohnungseigentum (Pressemitteilung vom 10.12.2025) und das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (Pressemitteilung vom 20.05.2026) für verfassungsgemäß gehalten. Mit einem allgemeinen Wegfall der neuen Grundsteuer sollten Sie daher nicht rechnen. Verfahren zu weiteren Landesmodellen sind nach Angaben des Gerichts noch anhängig.
Umlage im Gewerbe: nur mit vertraglicher Grundlage
Nach dem Gesetz trägt der Vermieter die öffentlichen Lasten der Mietsache selbst (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Grundsteuer landet nur dann in Ihrer Nebenkostenabrechnung, wenn der Mietvertrag ihre Umlage wirksam vorsieht. Der Betriebskostenkatalog nennt sie ausdrücklich (§ 2 Nr. 1 BetrKV), gilt im Gewerbe aber nicht automatisch: § 578 BGB verweist nicht auf § 556 BGB.
Der BGH hat 2020 entschieden, dass in einem Gewerbemietvertrag die Vereinbarung, der Mieter trage „sämtliche Betriebskosten“, die Grundsteuer erfassen kann, ohne sie einzeln zu nennen (Urteil vom 08.04.2020, XII ZR 120/18). Dort ging es um eine individuell ausgehandelte Klausel. Bei Formularverträgen gelten strengere Transparenzanforderungen.
Steht die Grundsteuer wirksam im Vertrag, ist auch die reformbedingte Erhöhung grundsätzlich umlagefähig. Anders kann es bei Sonderklauseln aussehen. Der BGH hat eine Formularklausel, nach der der Vermieter die Grundsteuer zahlt und der Mieter nur „Erhöhungen“ trägt, für mehrdeutig gehalten und zulasten des Vermieters ausgelegt (Urteil vom 17.02.2016, XII ZR 183/13; § 305c BGB). Prüfen Sie also genau, was Ihr Vertrag zur Grundsteuer sagt, und lesen Sie unseren Beitrag zum Gewerbemietvertrag für den Gesamtzusammenhang.
Hebesätze 2025 und 2026: Streit um höhere Sätze für Gewerbe
Grundsätzlich muss der Hebesatz für alle Grundstücke einer Gemeinde einheitlich sein. Einige Länder erlauben aber inzwischen unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke, darunter Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz. Für Gewerbeflächen bedeutet das oft einen deutlich höheren Satz.
In Nordrhein-Westfalen ist das umstritten. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat am 04.12.2025 die höheren Hebesätze für Nichtwohngrundstücke in Bochum, Dortmund, Essen und Gelsenkirchen für rechtswidrig gehalten und die Bescheide aufgehoben. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hält die Differenzierung dagegen grundsätzlich für zulässig, hat aber einen Bescheid der Stadt Hilden aufgehoben, weil gemischt genutzte Grundstücke pauschal dem doppelt so hohen Nichtwohn-Hebesatz unterlagen (Urteil vom 10.03.2026). Beide Entscheidungen sind nicht rechtskräftig. Das Oberverwaltungsgericht NRW verhandelt am 04.12.2026 über den Bochumer Fall (Hebesätze 1.190 Prozent für Nichtwohn- und 715 Prozent für Wohngrundstücke) und hat angedeutet, die Frage dem Bundesverfassungsgericht vorlegen zu können.
Viele Kommunen haben reagiert. Nach einer Erhebung des Bundes der Steuerzahler NRW nutzten 2026 nur noch 69 von 396 Kommunen differenzierte Hebesätze, 2025 waren es 121. Für Sie heißt das: Die Grundsteuer 2026 kann für dasselbe Objekt spürbar von 2025 abweichen. Vergleichen Sie beide Jahre.
Wichtig: Gegen Grundsteuer- und Messbescheide kann nur der Steuerschuldner vorgehen, also in der Regel der Eigentümer (§ 10 GrStG). Gegen Bescheide des Finanzamts gilt eine Einspruchsfrist von einem Monat (§ 355 AO). Fragen Sie Ihren Vermieter schriftlich, ob er Rechtsbehelfe eingelegt hat und ob die Bescheide noch offen sind.
Bescheid, Messbetrag, Zeitraum: So prüfen Sie die Position
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Sie richtet sich nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres und wird für jedes Kalenderjahr festgesetzt (§ 9 GrStG, § 27 GrStG). Weicht Ihr Abrechnungszeitraum vom Kalenderjahr ab, muss der Vermieter die Jahresbeträge zeitanteilig zuordnen.
Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Geschäftshaus hat einen Grundsteuerwert von 1.500.000 Euro. Mit der Messzahl von 0,34 Promille ergibt sich ein Messbetrag von 510 Euro. Bei einem Hebesatz von 600 Prozent beträgt die Grundsteuer 2025 genau 3.060 Euro. Senkt die Gemeinde den Hebesatz für 2026 auf 550 Prozent, sind es 2.805 Euro. Läuft Ihr Abrechnungsjahr vom 01.07.2025 bis 30.06.2026, gehören je die Hälfte beider Jahre hinein, also 1.530 Euro plus 1.402,50 Euro gleich 2.932,50 Euro. Ein Laden mit 400 von 2.000 Quadratmetern Mietfläche trägt davon bei einem reinen Flächenschlüssel 20 Prozent, also 586,50 Euro.
Typisch sind hier Fehler bei der Zuordnung: der volle Jahresbetrag statt des Zeitanteils, Nachzahlungen für Vorjahre im falschen Abrechnungsjahr oder Säumniszuschläge, die als Grundsteuer mitlaufen. Säumniszuschläge sind keine Grundsteuer, sondern Folge einer verspäteten Zahlung des Eigentümers.
Aufteilung bei gemischt genutzten Objekten
Im Bundesmodell erhält ein gemischt genutztes Grundstück einen einheitlichen Wert und einen einheitlichen Bescheid. Wie die Steuer auf Wohnungen und Gewerbeflächen verteilt wird, regelt dann allein der vereinbarte Umlageschlüssel. Der BGH hat für die Wohnraummiete entschieden, dass bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug für Gewerbeeinheiten nötig ist (Urteil vom 10.05.2017, VIII ZR 79/16). Begründung: Die Grundsteuer ist eine ertragsunabhängige Objektsteuer. Ein Vorwegabzug kommt nur bei erheblichen Mehrkosten durch die gewerbliche Nutzung in Betracht.
Für Gewerbemieter folgt daraus vor allem: Maßgeblich ist, was Ihr Vertrag sagt. Steht dort die Mietfläche als Schlüssel, darf der Vermieter nicht ohne Grundlage einen höheren Anteil auf die Gewerbeflächen verschieben. Umgekehrt haben Sie ohne vertragliche Regelung meist keinen Anspruch darauf, dass ein höherer Nichtwohn-Hebesatz nur den Wohnungen zugutekommt. Mehr zur Verteilung lesen Sie unter Umlageschlüssel im Gewerbe und zum Sonderfall Gewerbe im Wohnhaus.
Zwei Sonderfälle sollten Sie kennen. Bei Teileigentum erhält jede Einheit einen eigenen Bescheid, die Grundsteuer lässt sich dann direkt zuordnen statt über einen Schlüssel. In den Flächenmodellen wie in Bayern fließen Wohn- und Nutzflächen mit unterschiedlichen Messzahlen ein, aus den Berechnungsgrundlagen ist daher ablesbar, welcher Teil der Steuer auf die gewerblichen Flächen entfällt.
Änderungsbescheide, Rückwirkung und Rückforderung
Grundsteuerbescheide werden häufig nachträglich geändert, etwa nach einem Einspruch gegen den Wert- oder Messbescheid oder nach einer Hebesatzänderung. Im Gewerbe gibt es keine gesetzliche Ausschlussfrist für Nachforderungen. Der BGH wendet § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf Geschäftsräume nicht entsprechend an (Urteil vom 27.01.2010, XII ZR 22/07). Ein Vermieter kann eine höhere Grundsteuer daher grundsätzlich auch später noch nachberechnen, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.
Das gilt in beide Richtungen. Umgelegt werden darf nur, was tatsächlich angefallen ist. Wird ein Bescheid herabgesetzt oder aufgehoben, steht Ihnen der Ihnen anteilig zustehende Betrag grundsätzlich zu. Achten Sie dabei auf die Verjährung, Einzelheiten finden Sie unter Zu viel gezahlte Nebenkosten zurückfordern.
Steigt die Grundsteuer stark, möchten viele Vermieter die Vorauszahlungen erhöhen. Die gesetzliche Anpassungsregel des § 560 BGB ist in § 578 BGB nicht für Gewerberäume in Bezug genommen. Ob und wie Vorauszahlungen angepasst werden dürfen, ergibt sich daher aus Ihrem Vertrag.
Prüfpunkte für Ihre Abrechnung
- Erlaubt Ihr Mietvertrag die Umlage der Grundsteuer, und gibt es Sonderklauseln zu Erhöhungen oder Höchstbeträgen?
- Liegen die Grundsteuerbescheide für 2025 und 2026 vor, und betreffen sie genau Ihr Grundstück beziehungsweise Ihre Teileigentumseinheit?
- Stimmt der angesetzte Betrag mit dem Bescheid überein, ohne Säumniszuschläge, Mahngebühren oder Zinsen?
- Ist der Hebesatz der richtige für das jeweilige Jahr und die richtige Grundstücksart?
- Wurde bei abweichendem Abrechnungszeitraum zeitanteilig zwischen den Kalenderjahren aufgeteilt?
- Entspricht der Verteilerschlüssel dem Vertrag, und stimmen Gesamtfläche und Ihre Fläche?
- Wurde bei gemischt genutzten Objekten nachvollziehbar zwischen Wohnen und Gewerbe getrennt, wenn der Vertrag das vorsieht?
- Sind Änderungsbescheide und Erstattungen aus Vorjahren berücksichtigt?
- Hat der Vermieter gegen auffällige Bescheide Rechtsbehelfe eingelegt?
Häufige Fragen
Muss ich als Gewerbemieter die gestiegene Grundsteuer zahlen?
Ja, wenn Ihr Mietvertrag die Grundsteuer wirksam auf Sie umlegt und keine Begrenzung enthält. Die Reform ändert nur die Höhe der Steuer, nicht die vertragliche Verteilung.
Kann ich selbst Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen?
In der Regel nein. Rechtsbehelfe stehen dem Steuerschuldner zu, das ist meist der Eigentümer. Sie können den Vermieter aber auffordern, die Bescheide prüfen zu lassen und Ihnen mitzuteilen, ob ein Verfahren läuft.
Was passiert, wenn ein Gericht den Hebesatz meiner Gemeinde kippt?
Ein Urteil wirkt zunächst nur für den Bescheid, gegen den geklagt wurde. Ob auch Ihr Objekt profitiert, hängt davon ab, ob der Eigentümer selbst Rechtsbehelf eingelegt hat oder die Gemeinde die Bescheide von sich aus ändert.
Darf der Vermieter die Grundsteuer für Vorjahre nachberechnen?
Im Gewerbe gibt es keine gesetzliche Ausschlussfrist wie im Wohnraum. Nachforderungen sind daher grundsätzlich möglich, solange der Vertrag nichts anderes bestimmt und keine Verjährung oder Verwirkung eingetreten ist. Die allgemeinen Abrechnungsfristen erklärt unser Beitrag zu den Fristen der Gewerbe-Abrechnung.
Abrechnung prüfen lassen
Gerade bei Mischobjekten, Filialen in mehreren Gemeinden und abweichenden Abrechnungsjahren lohnt ein zweiter Blick auf die Grundsteuer. Mit dem kostenlosen Vorab-Check sehen Sie schnell, ob Auffälligkeiten bestehen, die umfassende Gewerbe-Nebenkostenprüfung prüft alle Positionen mit Belegen. Für Wohnungsmieter: Die Regeln zur Grundsteuer in der Wohnungs-Nebenkostenabrechnung finden Sie gesondert.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.