Nebenkostenabrechnung Gewerbe prüfen in Stuttgart

Kurzantwort: Stuttgart hat den Hebesatz der Grundsteuer B mit der Reform von 520 auf 160 Prozent gesenkt, er gilt 2025 und 2026. Berechnet wird die Steuer in Baden-Württemberg nur aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert, Gebäude zählen nicht. Für Gewerbemieter heißt das: Wer viel Grundstück pro Quadratmeter Mietfläche nutzt, etwa im Fachmarkt oder in der Halle, trägt je Quadratmeter meist deutlich mehr Grundsteuer als ein Mieter in einem dicht bebauten Bürohaus. Einzelne Abrechnungen bis 750 m² prüfen wir digital und kostenlos vor.

Bodenwertmodell: Nur der Boden zählt

Baden-Württemberg bemisst die Grundsteuer allein nach dem Bodenwert. Der Grundsteuerwert ergibt sich, indem die Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird (§ 38 Landesgrundsteuergesetz). Auf diesen Wert wird eine Steuermesszahl von 1,30 Promille angewandt. Dient ein Grundstück überwiegend Wohnzwecken, ermäßigt sie sich um 30 Prozent (§ 40 Landesgrundsteuergesetz). Überwiegend heißt: Der Wohnanteil an der gesamten Wohn- und Nutzfläche ist größer als der Anteil anderer Nutzungen.

Daraus folgt für Gewerbe:

Reine Gewerbegrundstücke tragen die volle Messzahl von 1,30 Promille.
Wohn- und Geschäftshäuser mit überwiegender Wohnnutzung erhalten die Ermäßigung für das ganze Grundstück. Davon profitiert auch ein Laden im Erdgeschoss, wenn die Grundsteuer nach Fläche verteilt wird.
Gebäude, Geschosszahl und Baujahr spielen keine Rolle. Ein Hochhaus und ein eingeschossiger Markt auf gleich großen Grundstücken in derselben Bodenrichtwertzone zahlen gleich viel.

Der Bundesfinanzhof hat das Landesgrundsteuergesetz laut seiner Pressemitteilung vom Mai 2026 für verfassungsgemäß gehalten. Mit einem Wegfall des Modells ist also nicht zu rechnen.

Hebesatz 160 Prozent: Was das konkret bedeutet

Der Gemeinderat hat am 21. November 2024 beschlossen, den Hebesatz der Grundsteuer B ab 2025 von 520 auf 160 Prozent zu senken. Ziel war nach Angaben der Stadt die Aufkommensneutralität. Der Satz steht so in der städtischen Realsteuersatzung und im Doppelhaushalt 2026/2027, gilt also auch 2026. Erhöht hat die Stadt für 2026 nur die Gewerbesteuer, die Grundsteuer blieb unverändert.

Wie unterschiedlich das wirkt, zeigen zwei Beispiele mit runden, fiktiven Werten:

Bürohaus: 1.000 m² Grundstück, Bodenrichtwert 3.000 Euro, also 3.000.000 Euro Grundsteuerwert. Messbetrag 3.900 Euro, Grundsteuer 6.240 Euro im Jahr. Bei 10.000 m² Mietfläche sind das rund 0,62 Euro je Quadratmeter.
Fachmarkt mit Parkplatz: 10.000 m² Grundstück, Bodenrichtwert 600 Euro, also 6.000.000 Euro Grundsteuerwert. Messbetrag 7.800 Euro, Grundsteuer 12.480 Euro im Jahr. Bei 3.000 m² Mietfläche sind das rund 4,16 Euro je Quadratmeter.

Gerade bei großen Grundstücken lohnt deshalb die Prüfung, ob die Grundstücksfläche im Messbescheid stimmt, ob die richtige Bodenrichtwertzone angesetzt wurde und wie die Steuer auf mehrere Mieter verteilt wird. Die Bodenrichtwerte gelten zum Stichtag 1. Januar 2022, der nächste Stichtag ist nach Angaben der Stadt der 1. Januar 2029.

Verteilung im Objekt: der zweite Prüfschritt

Da es im Bodenwertmodell keine Unterscheidung nach Nutzflächen gibt, entscheidet der Umlageschlüssel in Ihrem Vertrag allein, welchen Anteil Sie tragen. Prüfen Sie, ob Gesamtfläche und Ihre Fläche stimmen, ob Leerstand beim Vermieter bleibt und ob bei mehreren Gebäuden auf einem Grundstück nachvollziehbar aufgeteilt wurde. Hintergründe finden Sie unter Umlageschlüssel im Gewerbe, die allgemeinen Regeln zur Grundsteuer im Ratgeber Grundsteuer 2026 im Gewerbe.

Für Hallen und Logistikflächen mit großem Grundstücksanteil fasst unsere Seite zur Nebenkostenprüfung für Lager- und Logistikflächen weitere typische Positionen zusammen, etwa Winterdienst auf Außenflächen und Wartung von Sprinkleranlagen.

Stuttgarter Gewerbelagen

Einzelhandel: Königstraße als zentrale Einkaufsmeile, dazu Calwer Straße, Stiftstraße und Marktplatz.
Einkaufszentren: Milaneo im Europaviertel, Gerber, Königsbau Passagen und Schwabengalerie in Vaihingen.
Bürostandorte: Innenstadt, Europaviertel, Vaihingen mit dem Synergiepark sowie Möhringen und Fasanenhof.
Logistik und Industrie: Hafen Stuttgart in Wangen und Hedelfingen, Feuerbach und Zuffenhausen.

So prüfen wir Ihre Stuttgarter Abrechnung

Sie laden Abrechnung und Mietvertrag digital hoch, der Vertrag kann auch nachgereicht werden. Die automatisierte Vorprüfung dauert in der Regel 2 bis 60 Minuten, die Ersteinschätzung kommt per E-Mail. Geprüft werden Widerspruchsfristen und formelle Vollständigkeit, die Umlagefähigkeit der Positionen, Plausibilität und Vorauszahlungen im Abgleich mit dem Vertrag sowie Verteilerschlüssel, Heizkosten und Sonderumlagen. Auf Wunsch erhalten Sie den Report mit Prüfbericht und Widerspruchsschreiben, Preis auf Anfrage.

Häufige Fragen

Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in Stuttgart?

Für die Grundsteuer B beträgt er seit 2025 160 Prozent, auch für 2026. Vorher waren es 520 Prozent auf Basis der alten Einheitswerte.

Warum ist meine Grundsteuer als Gewerbemieter in Stuttgart gestiegen?

Häufig liegt es an einem großen Grundstück im Verhältnis zur Mietfläche oder an der vollen Messzahl für Grundstücke, die nicht überwiegend Wohnzwecken dienen. Ob die Steigerung korrekt ist, zeigen Messbescheid, Grundsteuerbescheid und Umlageschlüssel.

Kann ich gegen den Bodenrichtwert vorgehen?

Rechtsbehelfe gegen Grundsteuerwert- und Messbescheide stehen dem Eigentümer zu. Sie können Ihren Vermieter aber fragen, ob er die Bescheide geprüft und gegebenenfalls Einspruch eingelegt hat.

Stuttgarter Abrechnung prüfen lassen

Abrechnung kostenlos vorprüfen lassen oder mehr über die Gewerbe-Nebenkostenprüfung erfahren. Weitere Standorte finden Sie in der Übersicht nach Stadt. Für Wohnungsmieter: Hinweise zu Nebenkosten in Stuttgart.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.