Grundsteuer in Köln: zwei Hebesätze in zwei Jahren
Nordrhein-Westfalen wendet bei der Grundsteuer das Bundesmodell an. Geschäftsgrundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet, die Steuermesszahl beträgt für sie 0,34 Promille, für Wohngrundstücke 0,31 Promille (§ 15 GrStG).
Die Stadt Köln hat die Hebesätze per Satzung so festgelegt:
- 2025: 475 Prozent für die Grundsteuer B, einheitlich für unbebaute Grundstücke, Nichtwohngrundstücke und Wohngrundstücke (Satzung vom 16. Dezember 2024).
- 2026: 550 Prozent für die Grundsteuer B, ebenfalls einheitlich (Satzung vom 17. Dezember 2025, in Kraft seit 1. Januar 2026).
NRW erlaubt den Kommunen seit 2025, für Nichtwohngrundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen als für Wohngrundstücke. Köln hat davon in beiden Jahren keinen Gebrauch gemacht. Das ist für Gewerbemieter eine gute Nachricht, denn in Städten mit differenzierten Hebesätzen liegt der Satz für Gewerbe teils deutlich höher. Über diese Differenzierung wird in NRW derzeit vor den Verwaltungsgerichten gestritten, Einzelheiten stehen im Ratgeber Grundsteuer 2026 im Gewerbe.
Was die Erhöhung 2026 für Ihre Abrechnung bedeutet
Der Messbetrag ändert sich durch einen neuen Hebesatz nicht, wohl aber die Steuer. Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Geschäftshaus in der Kölner Innenstadt hat einen Messbetrag von 600 Euro. 2025 ergibt das 2.850 Euro Grundsteuer, 2026 sind es 3.300 Euro, also 450 Euro oder knapp 16 Prozent mehr.
Läuft Ihr Abrechnungsjahr nicht parallel zum Kalenderjahr, muss der Vermieter beide Jahre zeitanteilig berücksichtigen. Bei einem Abrechnungszeitraum vom 1. April 2025 bis 31. März 2026 gehören neun Monate zum Satz von 2025 und drei Monate zum Satz von 2026, im Beispiel also 2.137,50 Euro plus 825 Euro, zusammen 2.962,50 Euro. Typische Fehler sind hier der volle Jahresbetrag 2026 für den ganzen Zeitraum oder eine Nachzahlung, die im falschen Jahr landet.
Auch die Vorauszahlungen werden nach einer solchen Erhöhung oft angehoben. Ob und in welchem Umfang das zulässig ist, richtet sich im Gewerbe nach dem Mietvertrag, nicht nach der Wohnraumregel des § 560 BGB.
Weitere Prüfpunkte bei Kölner Gewerbeobjekten
Neben der Grundsteuer fallen in Köln je nach Objektart unterschiedliche Positionen ins Gewicht. In den Geschäftshäusern der Innenstadt sind es oft Hausmeister, Reinigung, Aufzug und Verwaltung, in Fachmarkt- und Logistikobjekten eher Winterdienst, Außenanlagen und die Entwässerung großer Flächen. Bei allen Positionen gilt: Umlegbar ist nur, was der Vertrag erfasst, tatsächlich angefallen ist und wirtschaftlich vertretbar war.
Große Sprünge gegenüber dem Vorjahr sind der beste Anlass, genauer hinzusehen. Wie Sie dabei vorgehen, zeigt der Beitrag zum Vorjahresvergleich. Haben Sie in den Vorjahren zu viel gezahlt, ist die Frage nach der Verjährung entscheidend, mehr dazu unter Zu viel gezahlte Nebenkosten zurückfordern.
Kölner Gewerbelagen
- Einkaufsstraßen: Schildergasse und Hohe Straße als Hauptachsen, dazu Ehrenstraße, Mittelstraße und Breite Straße.
- Einkaufszentren: unter anderem Neumarkt Galerie, Köln Arcaden in Kalk, Rhein-Center in Weiden und City-Center Chorweiler.
- Bürostandorte: Innenstadt, MediaPark, Rheinauhafen und Deutz mit dem Umfeld der Messe.
- Logistik und Industrie: rund um den Hafen Niehl, den Flughafen Köln/Bonn und im Kölner Norden.
So prüfen wir Kölner Abrechnungen
Sie laden die Abrechnung digital hoch, idealerweise mit dem Mietvertrag. Die automatisierte Vorprüfung dauert je nach Umfang in der Regel 2 bis 60 Minuten, die Ersteinschätzung erhalten Sie per E-Mail. Wir prüfen unter anderem Widerspruchsfristen und formelle Vollständigkeit, die Umlagefähigkeit der Positionen, den Abgleich mit Mietvertrag und Vorauszahlungen sowie Verteilerschlüssel und Heizkosten. Auf Wunsch folgen ein ausführlicher Prüfbericht und ein Widerspruchsschreiben. Für Abrechnungen, die wir rückwirkend prüfen, gilt: Je nach Vertrag lassen sich teils bis zu 36 Monate einbeziehen.
Häufige Fragen
Hat Köln einen höheren Grundsteuer-Hebesatz für Gewerbe?
Nein. Köln setzt sowohl 2025 als auch 2026 einen einheitlichen Hebesatz für alle Grundstücke der Grundsteuer B fest, 2025 mit 475 Prozent und 2026 mit 550 Prozent.
Darf mein Vermieter die höhere Grundsteuer 2026 weitergeben?
Wenn Ihr Mietvertrag die Grundsteuer wirksam auf Sie umlegt, in der Regel ja. Weitergegeben werden darf aber nur die tatsächlich festgesetzte Steuer, ohne Säumniszuschläge und zeitlich richtig zugeordnet.
Wie schnell bekomme ich eine Einschätzung?
Die automatisierte Vorprüfung dauert meist zwischen 2 und 60 Minuten. Danach erhalten Sie die Ersteinschätzung per E-Mail.
Kölner Abrechnung prüfen lassen
Abrechnung kostenlos vorprüfen lassen und Klarheit über Grundsteuer und übrige Positionen gewinnen. Mehr zum Angebot steht auf der Seite zur Gewerbe-Nebenkostenprüfung, weitere Städte in der Übersicht nach Stadt. Für Wohnungsmieter: Hinweise zu Nebenkosten in Köln.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.