Bayerisches Flächenmodell: Fläche statt Wert
Bayern hat für die Grundsteuer ab 2025 ein eigenes Gesetz. Der Wert einer Immobilie spielt darin keine Rolle. Das Finanzamt rechnet mit festen Beträgen je Quadratmeter: 0,04 Euro für den Grund und Boden und 0,50 Euro für die Gebäudefläche (Art. 3 BayGrStG). Auf die Summe wird die Grundsteuermesszahl angewandt. Sie beträgt 100 Prozent, für Wohnflächen aber nur 70 Prozent (Art. 4 BayGrStG).
Für Gewerbemieter heißt das: Eine Ladenfläche in der Altstadt und eine gleich große Lagerfläche am Stadtrand erzeugen pro Quadratmeter Gebäudefläche denselben Ausgangsbetrag. Unterschiede entstehen nur über die Grundstücksgröße und den Hebesatz. Gewerbliche Flächen tragen dabei immer die volle Messzahl.
Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Geschäftshaus steht auf 1.000 Quadratmetern Grund und hat 1.500 Quadratmeter Fläche, davon 600 Quadratmeter Laden und Büro, 900 Quadratmeter Wohnungen. Für den Boden ergeben sich 40 Euro, für die Gewerbeflächen 300 Euro, für die Wohnflächen 450 Euro, davon 70 Prozent, also 315 Euro. Der Messbetrag liegt damit bei rund 655 Euro. Bei 750 Prozent beträgt die Grundsteuer 2026 rund 4.912 Euro, 2025 bei 780 Prozent waren es rund 5.109 Euro.
Die Rechnung zeigt auch: Die Gewerbeflächen machen 40 Prozent der Fläche aus, verursachen aber fast die Hälfte des Gebäudeanteils am Messbetrag. Ob Sie davon profitieren oder belastet werden, hängt allein vom Umlageschlüssel in Ihrem Mietvertrag ab. Wird die Grundsteuer nach Fläche verteilt, tragen die Wohnungen einen Teil der Mehrbelastung der Gewerbeflächen mit. Mehr dazu im Ratgeber Umlageschlüssel im Gewerbe.
Hebesätze in Nürnberg: 555, 780, 750 Prozent
Bis 2024 lag der Hebesatz für die Grundsteuer B in Nürnberg bei 555 Prozent. Mit dem Start des neuen Modells hat die Stadt den Satz für 2025 auf 780 Prozent angehoben. Für 2026 hat der Stadtrat ihn auf 750 Prozent gesenkt, damit das Aufkommen insgesamt nicht steigt. Beides steht in der Hebesatzsatzung der Stadt.
Ein höherer Hebesatz als früher bedeutet also nicht automatisch eine höhere Steuer. Entscheidend ist der Vergleich der Bescheide. Für Ihre Abrechnung prüfen Sie:
- ob der Vermieter für 2025 und 2026 jeweils den passenden Bescheid angesetzt hat,
- ob bei einem vom Kalenderjahr abweichenden Abrechnungszeitraum zeitanteilig aufgeteilt wurde,
- ob Nachzahlungen aus den Vorjahren 2024 und früher nicht in die neuen Jahre gerutscht sind.
Allgemeines zur Umlage und zu Vertragsklauseln lesen Sie im Ratgeber Grundsteuer 2026 im Gewerbe. Einen Vergleich mit anderen Großstädten finden Sie in der Übersicht Grundsteuer-Hebesätze 2026.
Abwasser und Abfall: was in Nürnberg gilt
Die Entwässerungsgebühren in Nürnberg sind seit Januar 2024 unverändert und gelten damit auch für 2025 und 2026: 2,42 Euro je Kubikmeter Schmutzwasser und 0,60 Euro je Quadratmeter befestigter Fläche und Jahr für Niederschlagswasser. Für Fachmärkte und Logistikhallen mit großen Park- und Hofflächen ist die Niederschlagswassergebühr ein spürbarer Posten. Prüfen Sie, ob die befestigte Fläche plausibel ist und nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt wird.
Beim Restabfall rechnet die Stadt nach Litern und Abfuhren ab, seit 2024 mit 0,05945 Euro je Liter Behältervolumen und Abfuhr. Ein 1.100-Liter-Behälter kostet bei wöchentlicher Leerung damit rund 3.400 Euro im Jahr. Gewerbebetriebe müssen in Nürnberg städtische Restabfallbehälter in angemessenem Umfang nutzen, das Mindestvolumen richtet sich nach der Abfallwirtschaftssatzung. Für Mieter ist deshalb wichtig, wer welche Behälter nutzt: Bei mehreren Gewerbeeinheiten sollte die Verteilung dem tatsächlichen Behältervolumen folgen, nicht pauschal der Fläche, wenn Ihr Vertrag das so vorsieht.
Gewerbelagen in Nürnberg
Nach Angaben der Stadt und ihrer Wirtschaftsförderung sind das wichtige Standorte:
- Einkaufslagen in der Altstadt: Kaiserstraße, Karolinenstraße, Breite Gasse, Hauptmarkt und Ludwigsplatz.
- Einkaufszentren: das Franken-Center an der Glogauer Straße und das MERCADO an der Äußeren Bayreuther Straße.
- Büro: SÜDWESTPARK, Nordostpark, SEETOR City Campus, The Plant Nürnberg und Campus Marienberg.
- Logistik und Gewerbe: das Güterverkehrszentrum am Hafen Nürnberg sowie Gewerbegebiete wie Schmalau, Eibach und Höfen.
In Einkaufszentren lohnt sich der Blick auf Centermanagement, Werbegemeinschaft und Mall-Kosten, in Bürostandorten wie dem Südwestpark auf Verwaltungs- und Technikkosten. Bei Hallenflächen am Hafen stehen Grundsteuer und Niederschlagswasser wegen der großen Grundstücke im Vordergrund.
Prüfpunkte für Ihre Abrechnung in Nürnberg
- Grundsteuer 2025 mit 780 Prozent, 2026 mit 750 Prozent: stimmt der Betrag mit dem Bescheid überein?
- Gemischt genutztes Haus: entspricht die Verteilung der Grundsteuer Ihrem Vertrag?
- Niederschlagswasser mit 0,60 Euro je Quadratmeter: ist die befestigte Fläche plausibel?
- Restabfall: Behältervolumen, Leerungsrhythmus und Verteilung zwischen Mietern nachvollziehbar?
- Keine Säumniszuschläge oder Mahngebühren in der Grundsteuerposition?
- Centerkosten und Verwaltungskosten vertraglich vereinbart und aufgeschlüsselt?
Häufige Fragen
Warum zahle ich 2026 weniger Grundsteuer, obwohl der Hebesatz über 2024 liegt?
Der Hebesatz von 2024 bezog sich auf die alten Einheitswerte. Seit 2025 gelten neu berechnete Messbeträge, deshalb sind die Hebesätze nur innerhalb der neuen Systematik vergleichbar. Gegenüber 2025 ist der Satz für 2026 gesunken.
Gilt der niedrigere Satz für Wohnflächen auch für meine Gewerbefläche?
Nein. Die ermäßigte Messzahl von 70 Prozent gilt in Bayern nur für Wohnflächen. Gewerbeflächen werden mit 100 Prozent angesetzt.
Brauche ich für die Prüfung den Grundsteuerbescheid?
Nicht für den Start. Für die Ersteinschätzung reichen Abrechnung und, wenn möglich, der Mietvertrag. Die Bescheide können Sie bei Ihrem Vermieter im Rahmen der Belegeinsicht anfordern.
Abrechnung aus Nürnberg prüfen lassen
Sie laden Abrechnung und Mietvertrag digital hoch, die automatisierte Vorprüfung dauert in der Regel 2 bis 60 Minuten, danach erhalten Sie eine Ersteinschätzung per E-Mail. Auf Wunsch folgt ein Report mit Prüfbericht und Widerspruchsschreiben. Lassen Sie Ihre Abrechnung kostenlos vorprüfen oder informieren Sie sich über die Gewerbe-Nebenkostenprüfung. Weitere Städte finden Sie in der Städteübersicht.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.