Nebenkostenabrechnung Gewerbe prüfen in Frankfurt

Kurzantwort: Frankfurt am Main erhebt die Grundsteuer B seit 2025 mit einem Hebesatz von 854,69 Prozent, berechnet nach dem hessischen Flächen-Faktor-Verfahren. Gewerbeflächen tragen darin die volle Messzahl, und in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten erhöht ein Lagefaktor die Steuer zusätzlich. Für Büro- und Ladenmieter in Frankfurt sind deshalb Fläche, Nutzungsart und Faktor im Messbescheid die zentralen Prüfpunkte. Einzelne Abrechnungen bis 750 m² prüfen wir digital und kostenlos vor.

Das hessische Modell: Fläche mal Faktor

Hessen hat ein eigenes Grundsteuergesetz. Ausgangspunkt sind Flächen: 0,04 Euro je Quadratmeter Grund und Boden und 0,50 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche. Für Grund und Boden sowie für Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, gilt eine Messzahl von 100 Prozent. Wohnflächen werden nur mit 70 Prozent angesetzt.

Anders als in Bayern kommt in Hessen die Lage ins Spiel. Die Summe wird mit einem Faktor multipliziert, der sich aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts des Grundstücks zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde ergibt, abgeschwächt durch einen Exponenten von 0,3. Liegt ein Grundstück deutlich über dem städtischen Durchschnitt, steigt der Faktor über 1, liegt es darunter, sinkt er.

Für Frankfurt ist das bedeutsam, weil die Bodenrichtwerte zwischen Innenstadt, Bankenviertel und Randlagen stark auseinanderliegen. Gewerbeobjekte in der City tragen damit tendenziell mehr Grundsteuer je Quadratmeter als vergleichbare Flächen am Stadtrand.

Hebesatz 854,69 Prozent für 2025 und 2026

Bis 2024 lag der Hebesatz der Grundsteuer B in Frankfurt bei 500 Prozent. Seit 2025 beträgt er 854,69 Prozent. Für 2026 gilt derselbe Wert. Einen gesonderten Hebesatz für Gewerbe gibt es in Hessen nicht, die Unterscheidung läuft über die Messzahl.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel je Quadratmeter Gebäudefläche und Jahr, ohne Bodenanteil und Sonderregeln:

Gewerbefläche, Faktor 1,00: 0,50 Euro mal 100 Prozent mal 854,69 Prozent, rund 4,27 Euro.
Gewerbefläche, Faktor 1,23 (Bodenrichtwert doppelt so hoch wie der Durchschnitt, fiktiver Wert): rund 5,26 Euro.
Wohnfläche, Faktor 1,00: rund 2,99 Euro.

Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Büromieter mit 1.500 m² in einem Objekt mit Faktor 1,23 trägt allein über den Gebäudeanteil rund 7.900 Euro Grundsteuer im Jahr, wenn der Vertrag die Grundsteuer vollständig auf ihn umlegt.

Vor dem Bundesfinanzhof ist nach dessen Angaben vom Mai 2026 noch ein Verfahren zum hessischen Modell anhängig. Mehr zur Umlage, zu Änderungsbescheiden und zur Rückforderung steht im Ratgeber Grundsteuer 2026 im Gewerbe.

Typische Prüfpunkte in Frankfurter Büro- und Geschäftshäusern

Frankfurt ist stark von großen Büroobjekten mit mehreren Mietern geprägt. In diesen Häusern entstehen Nebenkosten oft nicht nur durch Grundsteuer, Reinigung und Energie, sondern durch Technik und Dienstleistungen:

Gebäudetechnik: Klima, Lüftung, Aufzüge und Sprinkleranlagen. Umlegbar sind Wartung und Betrieb, nicht Reparatur oder Erneuerung, es sei denn, der Vertrag regelt das wirksam.
Empfang und Sicherheit: Empfangsdienst, Pforte und Bewachung sind nur umlegbar, wenn der Vertrag sie nennt, und müssen wirtschaftlich angemessen sein.
Verwaltung und Management: In vielen Frankfurter Verträgen ist eine Verwaltungskostenquote vereinbart. Prüfen Sie, ob sie transparent ist und ob Managementleistungen nicht doppelt in anderen Positionen auftauchen. Hintergrund liefert der Beitrag zu Verwaltungskosten im Gewerbe.
Flächen: Bei der Grundsteuer und im Umlageschlüssel zählt die richtige Mietfläche. Gemeinschaftsflächen und Leerstand müssen sauber berücksichtigt sein.

Was speziell bei Büroflächen zu beachten ist, fasst unsere Seite zur Nebenkostenprüfung für Büroflächen zusammen.

Frankfurter Gewerbelagen

Einzelhandel: Zeil, Goethestraße, Große Bockenheimer Straße (Freßgass) und Berger Straße.
Einkaufszentren: MyZeil, Skyline Plaza, Nordwestzentrum und Hessen-Center.
Bürostandorte: Bankenviertel, Westend, Europaviertel mit dem Umfeld der Messe, Niederrad mit dem Lyoner Quartier und Gateway Gardens am Flughafen.
Logistik: Flughafen mit Cargo City sowie Osthafen und Fechenheim.

So prüfen wir Frankfurter Abrechnungen

Sie reichen die Abrechnung digital ein, den Mietvertrag gleich mit oder später. Die automatisierte Vorprüfung dauert in der Regel 2 bis 60 Minuten. Danach erhalten Sie eine Ersteinschätzung per E-Mail. Der Report enthält auf Wunsch einen detaillierten Prüfbericht, ein maßgeschneidertes Widerspruchsschreiben und Verweise auf Mietrecht und Urteile, der Preis wird nach der Ersteinschätzung genannt. Für größere Portfolios mit mehreren Frankfurter Flächen bieten wir eine individuell abgestimmte Betreuung.

Häufige Fragen

Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in Frankfurt?

Für die Grundsteuer B beträgt er seit 2025 854,69 Prozent, auch für 2026. Bis 2024 waren es 500 Prozent, wegen der neuen Berechnungsgrundlage sind die Werte aber nicht direkt vergleichbar.

Warum zahlt mein Büro in der Innenstadt mehr Grundsteuer als eine gleich große Fläche am Stadtrand?

Weil im hessischen Modell ein Lagefaktor aus dem Bodenrichtwert einfließt. Hohe Bodenrichtwerte führen zu einem Faktor über 1 und damit zu einer höheren Steuer.

Was kostet die Prüfung?

Die digitale Vorprüfung einzelner Abrechnungen bis 750 m² ist kostenlos. Den Preis für den ausführlichen Report nennen wir nach der Ersteinschätzung.

Frankfurter Abrechnung prüfen lassen

Abrechnung kostenlos vorprüfen lassen oder zuerst den Ablauf der Gewerbe-Nebenkostenprüfung ansehen. Weitere Städte finden Sie in der Übersicht nach Stadt. Für Wohnungsmieter: Hinweise zu Nebenkosten in Frankfurt.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.