Nebenkostenprüfung für Hotels

Pacht oder Miete: was für die Nebenkosten gilt

Hotels werden häufig verpachtet, nicht vermietet, weil der Betreiber neben den Räumen auch Inventar und den Ertrag aus dem Betrieb übernimmt. Für den Pachtvertrag gelten die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend (§ 581 Abs. 2 BGB), also auch die Grundsätze der Gewerberaummiete. Die Wohnraumregeln der §§ 556 ff. BGB gelten nicht automatisch; § 578 BGB verweist nicht auf § 556 BGB. Maßgeblich ist, was der Vertrag wirksam regelt. Kosten außerhalb des Katalogs der Betriebskostenverordnung brauchen eine konkrete Vereinbarung (BGH, Urteil vom 8.4.2020, XII ZR 120/18).

Viele Kosten trägt der Hotelbetreiber direkt, etwa über eigene Energie- und Dienstleistungsverträge. Dann geht es in der Abrechnung des Eigentümers um die übrigen Positionen. Diese sind oft wenige, aber hohe Beträge. Grundlagen zu den Kostenarten im Hotel erklärt der Beitrag Betriebskosten im Hotel.

Wartung der Haustechnik oder Instandsetzung?

Hotels haben viel Technik: Aufzüge, Lüftung und Klima, Küchentechnik, Sprinkler- und Brandmeldeanlagen, Wellness- und Poolanlagen. Der häufigste Streitpunkt ist die Grenze zwischen Wartung und Instandsetzung. Typische Fehler:

• Vollwartungsverträge: Sie enthalten Reparaturen und Ersatzteile. Werden sie vollständig als Wartung abgerechnet, zahlen Sie Instandsetzung mit, die der Vertrag womöglich nicht überträgt. Siehe Vollwartungsvertrag.
• Erneuerung als Wartung: Der Austausch einer Kältemaschine oder Aufzugssteuerung ist keine Wartung, sondern Erneuerung. Ob Sie sie tragen müssen, entscheidet allein die Instandhaltungsregelung im Vertrag.
• Gemeinsam genutzte Anlagen: Liegt das Hotel in einem gemischt genutzten Komplex, darf die Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen formularmäßig nur mit einer Kostenobergrenze übertragen werden (BGH, Urteil vom 6.4.2005, XII ZR 158/01). Für Wartungskosten gemeinschaftlich genutzter Anlagen ohne Obergrenze hat das OLG München ebenso entschieden und die Revision zugelassen (OLG München, Endurteil vom 12.2.2026, 14 U 1880/25 e).

Mehr dazu in den Beiträgen Klima, Lüftung, Technikkosten und Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen.

Energie: Heizung, Warmwasser, CO2

Bezieht das Hotel Wärme über eine Anlage des Eigentümers, gilt die Heizkostenverordnung auch für Gewerberäume: Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten sind nach Verbrauch zu verteilen (§ 7 HeizkostenV). In gemischten Gebäuden mit Hotel, Büros oder Läden zählt, ob die Zähler stimmen und richtig zugeordnet sind. Für CO2-Kosten aus fossiler Wärme darf der Mieter im Nichtwohngebäude höchstens die Hälfte tragen (§ 8 CO2KostAufG). Fehlt der Vermieteranteil in der Abrechnung, ist das ein typischer Fehler. Mehr in den Beiträgen Heizkosten im Gewerbe und CO2-Kosten im Gewerbe.

Versicherungen: was der Eigentümer umlegen darf

Gebäudeversicherungen sind bei Hotels hoch, und oft kommen weitere Policen hinzu. Das OLG Düsseldorf hat 2026 entschieden, dass im Gewerbe Versicherungsbeiträge auch über den Katalog des § 2 BetrKV hinaus umgelegt werden können, wenn der Vertrag sie nennt. Ob eine separate Mietverlustversicherung umlagefähig ist, hat das Gericht offengelassen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 7.5.2026, 10 U 72/25). Prüfpunkte:

• Ist jede abgerechnete Police im Vertrag gedeckt, etwa Terror-, Elementar- oder Gebäudetechnikversicherung?
• Wird eine Mietverlust- oder Pachtausfallversicherung des Eigentümers umgelegt, obwohl Sie Ihren Betriebsausfall ohnehin selbst versichern?
• Bei Portfolio- oder Rahmenpolicen: Ist der auf Ihr Hotel entfallende Anteil nachvollziehbar?
• Ein Selbstbehalt im Schadensfall ist kein Versicherungsbeitrag, sondern Teil der Schadensbeseitigung, und gehört deshalb nicht ohne Weiteres in die Versicherungsposition.

Mehr in den Beiträgen Versicherungen in der Gewerbe-Nebenkostenabrechnung und Terrorversicherung.

Grundsteuer und Verwaltung

Die Grundsteuer für Hotelgrundstücke hat sich mit der Reform 2025 vielfach verändert. Im Bundesmodell werden Geschäftsgrundstücke im Sachwertverfahren bewertet (§ 250 BewG). Prüfen Sie, ob der aktuelle Bescheid zugrunde liegt und ob bei gemischter Nutzung richtig aufgeteilt wurde. Siehe Grundsteuer 2026 im Gewerbe.

Verwaltungskosten sind nur umlagefähig, wenn der Vertrag sie vereinbart, und dann im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen (BGH, Urteil vom 4.5.2011, XII ZR 112/09). Kosten für Asset Management, Finanzierung oder Verkauf des Eigentümers zählen nach dem üblichen Begriff der Verwaltungskosten in der Regel nicht dazu. Mehr im Beitrag zu den Verwaltungskosten im Gewerbe.

Belegeinsicht im Hotel

Gerade bei wenigen, großen Positionen lohnt der Blick in die Belege. Das OLG Düsseldorf hat für eine gewerbliche Hotelpacht entschieden, dass die Einsicht grundsätzlich in den Räumen des Verpächters oder seiner ortsnahen Verwaltung stattfindet und Kopien nur ausnahmsweise verlangt werden können (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.6.2006, I-10 U 164/05). Mehr im Beitrag Belegeinsicht im Gewerbe.

So prüfen wir Ihre Hotelabrechnung

Sie laden Abrechnung und Pacht- oder Mietvertrag digital hoch. Die automatisierte Vorprüfung dauert je nach Prüfung in der Regel 2 bis 60 Minuten; danach erhalten Sie eine Ersteinschätzung per E-Mail. Geprüft werden Fristen und formelle Vollständigkeit, die Umlagefähigkeit jeder Position, Plausibilität und Vertragsabgleich, Vorauszahlungen, Verteilerschlüssel und Heizkosten. Der Report enthält einen detaillierten Prüfbericht, ein maßgeschneidertes Widerspruchsschreiben, Verweise auf Mietrecht und Urteile und konkrete Handlungsempfehlungen. Die Durchsetzung erfolgt bei Bedarf über unsere Partnerkanzlei. Für Hotelgruppen mit mehreren Häusern gibt es eine persönliche Betreuung, siehe Nebenkostenprüfung für Portfolios.

Was Sie brauchen

• die Nebenkostenabrechnung des Eigentümers, bei getrennter Abrechnung auch die Heizkostenabrechnung
• meist den Pacht- oder Mietvertrag mit Anlagen zu Instandhaltung, Technik und Versicherungen; er kann nachgereicht werden
• Belege sind keine Pflicht, aber hilfreich, etwa Versicherungsscheine, Wartungsverträge und den Grundsteuerbescheid

Häufige Fragen

Gelten für Hotelpachtverträge dieselben Regeln wie für Mietverträge?

Grundsätzlich ja. Auf den Pachtvertrag sind die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden, soweit die Sonderregeln zur Pacht nichts anderes bestimmen.

Muss ich als Hotelbetreiber die Mietverlustversicherung des Eigentümers bezahlen?

Nur wenn der Vertrag sie wirksam als umlagefähig vereinbart. Ob eine separate Mietverlustversicherung im Gewerbe umgelegt werden darf, ist umstritten; die Klausel sollte geprüft werden.

Wie weit zurück lässt sich prüfen?

Je nach Vertrag sind teils bis zu 36 Monate rückwirkend prüfbar. Für Rückforderungen gilt in der Regel die dreijährige Verjährung, siehe Rückforderung und Verjährung.

Hotelabrechnung prüfen

Laden Sie Ihre Abrechnung hoch und lassen Sie sie kostenlos vorprüfen. Den Leistungsumfang für alle Objektarten finden Sie auf der Seite zur Gewerbe-Nebenkostenprüfung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.