CO2-Kosten im Gewerbe: Die 50/50-Aufteilung nach CO2KostAufG

Worum es geht: der CO2-Preis in den Heizkosten

Wer Erdgas, Heizöl oder Flüssiggas verkauft, muss dafür Emissionszertifikate nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz erwerben. Diese Kosten stecken im Preis jeder Gas- oder Öllieferung und damit in Ihrer Heizkostenabrechnung. Für 2025 lag der Festpreis bei 55 Euro je Tonne CO2, für 2026 gilt ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro (§ 10 BEHG). Für die Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter ist 2026 der Mittelwert dieses Korridors maßgeblich, also 60 Euro je Tonne (§ 4 CO2KostAufG).

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) regelt, wer diese Kosten am Ende trägt. Es gilt für Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 begonnen haben (§ 11 CO2KostAufG). Der Gedanke dahinter: Der Mieter beeinflusst den Verbrauch, der Vermieter den energetischen Zustand von Gebäude und Heizung. Deshalb sollen beide sich an den CO2-Kosten beteiligen.

Wann gilt die 50/50-Teilung?

Entscheidend ist nicht Ihre einzelne Mietfläche, sondern das Gebäude. Nach § 8 Abs. 1 CO2KostAufG sind in Nichtwohngebäuden Vereinbarungen unwirksam, nach denen der Mieter mehr als 50 Prozent der CO2-Kosten trägt. Nichtwohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient. Typische Fälle sind Bürohäuser, Einkaufszentren, Fachmarktzentren, Hotels oder Gewerbehöfe.

Liegt Ihr Laden oder Büro dagegen in einem Gebäude, das überwiegend dem Wohnen dient, gilt nicht die hälftige Teilung, sondern das Stufenmodell für Wohngebäude. Dort hängt die Aufteilung vom CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter ab (§ 5 und § 6 Abs. 1 CO2KostAufG). Zum Sonderfall gemischt genutzter Häuser lesen Sie auch Gewerbe im Wohnhaus.

Drei Punkte gelten für beide Gebäudetypen:

• Die Regeln sind zwingend. Sie gehen der Heizkostenverordnung und vertraglichen Vereinbarungen vor (§ 2 Abs. 5 CO2KostAufG).
• Altverträge sind erfasst. Bei Mietverhältnissen, die vor 2023 begonnen haben, umfasst die Pflicht zur Zahlung der Brennstoff- oder Wärmekosten nicht den Vermieteranteil an den CO2-Kosten.
• Ausnahmen der Heizkostenverordnung wirken mit. In den Fällen des § 11 HeizkostenV ist das Gesetz nicht anzuwenden, es sei denn, die Parteien haben eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart.

Welche Brennstoffe und Wärmelieferungen erfasst sind

Erfasst sind Brennstoffe, für die nach dem Emissionshandelsrecht Standard-Emissionsfaktoren festgelegt sind, praktisch vor allem Erdgas, Heizöl und Flüssiggas. Eine Heizung mit Wärmepumpe verbraucht Strom und fällt deshalb nicht darunter.

Auch bei Fernwärme und Contracting gilt das Gesetz, denn es erfasst die eigenständig gewerbliche Wärmelieferung. Seit 2023 sind auch Wärmelieferungen aus Anlagen einbezogen, die dem Europäischen Emissionshandel unterliegen. Das gilt nicht für Gebäude, die erst nach dem 1. Januar 2023 erstmals an ein Wärmenetz angeschlossen wurden (§ 2 Abs. 4 CO2KostAufG).

Grundlage jeder Berechnung sind die Rechnungen des Lieferanten. Er muss dort die Brennstoffemissionen in Kilogramm CO2, den CO2-Preisbestandteil, den Emissionsfaktor und den Energiegehalt ausweisen (§ 3 CO2KostAufG). Der ausgewiesene Preisbestandteil enthält die Umsatzsteuer. Wenn Ihr Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat, sollten CO2-Kosten wie alle Nebenkosten netto angesetzt werden, Hintergründe im Beitrag Umsatzsteuer auf Nebenkosten.

So muss der Vermieter rechnen

Der Rechenweg ist in § 8 Abs. 3 CO2KostAufG festgelegt:

1. Er ermittelt die CO2-Kosten, die im Abrechnungszeitraum für das gesamte Gebäude angefallen sind.
2. Er zieht seinen Anteil von 50 Prozent ab.
3. Den Rest verteilt er nach dem vereinbarten Heizkostenschlüssel auf Grundlage der §§ 6 bis 10 der Heizkostenverordnung auf die Mieter.
4. In der Heizkostenabrechnung weist er Ihren CO2-Anteil und die Berechnungsgrundlagen aus.

Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Bürogebäude wird mit Erdgas beheizt. Die Gasrechnungen für 2026 weisen zusammen 120.000 Kilogramm CO2 aus. Bei 60 Euro je Tonne ergeben sich 7.200 Euro CO2-Kosten netto. Der Vermieter trägt 3.600 Euro. Die übrigen 3.600 Euro werden wie die Heizkosten verteilt. Entfallen laut Heizkostenabrechnung 25 Prozent der Heizkosten auf Ihre Fläche, tragen Sie 900 Euro CO2-Kosten.

Bei Heizöl mit Tankbestand lohnt ein genauer Blick: Die CO2-Angaben gelten je Lieferung. Prüfen Sie, ob Anfangs- und Endbestand mit den Werten der jeweiligen Lieferungen fortgeführt wurden. Brennstoffmengen, die vor dem 1. Januar 2023 in Rechnung gestellt wurden, bleiben ohne CO2-Aufteilung.

Ausnahmen: Wann der Vermieteranteil sinkt

Der Vermieteranteil halbiert sich, wenn öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder der Wärmeversorgung entgegenstehen (§ 9 CO2KostAufG). Das Gesetz nennt als Beispiele Denkmalschutz, einen Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme und die Lage in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung. Im Nichtwohngebäude trägt der Vermieter dann 25 statt 50 Prozent. Stehen sowohl der Verbesserung des Gebäudes als auch der Wärmeversorgung solche Vorgaben entgegen, entfällt die Aufteilung ganz.

Die Nachweislast liegt beim Vermieter. Er kann sich auf diese Ausnahmen nur berufen, wenn er Ihnen die Umstände nachweist. Ein bloßer Hinweis „Denkmalschutz“ in der Abrechnung genügt dafür nicht.

Wenn Sie sich selbst mit Wärme versorgen

Viele Gewerbemieter haben einen eigenen Gasvertrag, etwa für eine Etagenheizung im Restaurant oder in der Filiale. Dann erhalten Sie die CO2-Kosten direkt vom Versorger berechnet. Der Vermieter muss Ihnen 50 Prozent erstatten (§ 8 Abs. 2 CO2KostAufG).

Dafür gelten feste Regeln aus § 6 Abs. 2 und 3 CO2KostAufG:

• Sie müssen den Anspruch innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung Ihres Lieferanten in Textform beim Vermieter geltend machen.
• Haben Sie Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, darf der Vermieter mit der nächsten jährlichen Abrechnung verrechnen.
• Nutzen Sie den Brennstoff auch für andere gewerbliche Zwecke, etwa für Gasherde in der Küche oder Backöfen, besteht der Anspruch nur, wenn der Heizungsverbrauch separat gemessen und dem Vermieter nachgewiesen wird.
• Bei Nutzung für eigene Geräte zu anderen Zwecken wird der Erstattungsanspruch um 5 Prozent gekürzt.

Gerade in der Gastronomie geht der Anspruch oft verloren, weil die Frist verstreicht oder kein Zwischenzähler vorhanden ist.

Kürzungsrecht: 3 Prozent bei fehlenden Angaben

Ermittelt der Vermieter Ihren CO2-Anteil nicht oder weist er Anteil und Berechnungsgrundlagen nicht aus, dürfen Sie den auf Sie entfallenden Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 in Verbindung mit § 8 Abs. 3 CO2KostAufG).

Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ihr Heizkostenanteil beträgt 20.000 Euro, die Abrechnung enthält keine CO2-Angaben. Sie dürfen 600 Euro kürzen. Das Kürzungsrecht ersetzt nicht die richtige Aufteilung: Hat der Vermieter Ihnen die vollen CO2-Kosten berechnet, schulden Sie trotzdem nur Ihren Anteil an der Mieterhälfte. Wie Sie Einwände formulieren, zeigt unser Beitrag zum Widerspruch gegen die Gewerbe-Nebenkostenabrechnung.

Ausblick: Stufenmodell und CO2-Preis ab 2027

Laut Gesetz sollte die hälftige Teilung bei Nichtwohngebäuden im Jahr 2025 durch ein Stufenmodell abgelöst werden (§ 8 Abs. 4 CO2KostAufG). Das ist bisher nicht geschehen. Im Evaluierungsbericht der Bundesregierung vom April 2026 (Bundestagsdrucksache 21/5350) heißt es, ein solches Modell werde derzeit erarbeitet. Bis zu einer Gesetzesänderung bleibt es bei 50/50.

Der EU-Emissionshandel für Gebäude und Verkehr wurde auf 2028 verschoben. Der Bundestag hat am 15.10.2026 beschlossen, den nationalen Preiskorridor von 55 bis 65 Euro auch 2027 beizubehalten. Das Gesetzgebungsverfahren war Mitte Oktober 2026 noch nicht abgeschlossen. Was das für Ihre Abrechnung 2027 und 2028 bedeutet, behandeln wir gesondert.

Prüfpunkte für Ihre Abrechnung

• Ist das Gebäude ein Nichtwohngebäude, also nicht überwiegend zu Wohnzwecken bestimmt?
• Weist die Heizkostenabrechnung die CO2-Kosten des Gebäudes, Ihren Anteil und die Berechnungsgrundlagen aus?
• Stimmen die Kilogramm CO2 mit den Lieferanten- oder Wärmerechnungen überein?
• Ist der richtige CO2-Preis je Jahr angesetzt, 2026 also 60 Euro je Tonne?
• Wurden genau 50 Prozent als Vermieteranteil abgezogen, bevor verteilt wurde?
• Beruft sich der Vermieter auf Denkmalschutz, Anschlusszwang oder Erhaltungssatzung, und hat er das nachgewiesen?
• Sind die CO2-Kosten netto angesetzt, wenn Ihr Mietverhältnis umsatzsteuerpflichtig ist?
• Haben Sie als Selbstversorger Ihren Erstattungsanspruch rechtzeitig in Textform angemeldet?
• Fehlen die CO2-Angaben ganz, haben Sie die 3-Prozent-Kürzung genutzt?

Häufige Fragen

Kann der Mietvertrag mir die gesamten CO2-Kosten auferlegen?

Nein. In Nichtwohngebäuden sind Vereinbarungen unwirksam, nach denen Sie mehr als 50 Prozent tragen. Das gilt auch für Verträge, die vor 2023 geschlossen wurden.

Gilt die Teilung auch bei Fernwärme?

Ja. Der Wärmelieferant muss die CO2-Anteile ausweisen, und der Vermieter muss sie aufteilen. Eine Ausnahme gilt für Gebäude mit Erstanschluss an EU-ETS-gespeiste Netze nach dem 1. Januar 2023.

Ich habe einen eigenen Gasvertrag. Was muss ich tun?

Melden Sie Ihren Erstattungsanspruch von 50 Prozent innerhalb von zwölf Monaten nach der Lieferantenabrechnung in Textform beim Vermieter an. Nutzen Sie Gas auch zum Kochen oder für Produktion, brauchen Sie eine separate Messung des Heizungsverbrauchs.

Gilt bald ein Stufenmodell wie bei Wohnungen?

Es ist angekündigt, aber Stand Oktober 2026 nicht beschlossen. Bis dahin gilt die hälftige Teilung.

Abrechnung prüfen lassen

Die CO2-Aufteilung ist eine der jüngsten Positionen in der Heizkostenabrechnung und wird in der Praxis noch uneinheitlich umgesetzt. Mit dem kostenlosen Vorab-Check sehen Sie, ob Ihre Abrechnung die Pflichtangaben enthält. Die Gewerbe-Nebenkostenprüfung prüft CO2-Kosten zusammen mit allen anderen Positionen anhand der Belege, eine Übersicht weiterer Prüfschritte bietet Nebenkostenabrechnung im Gewerbe prüfen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.