Was eine Terrorversicherung mietrechtlich überhaupt ist
Bei der Terrorversicherung geht es im Kern um eine Gebäude- bzw. Sachversicherung gegen Schäden durch Terrorakte. Für die Betriebskosten ist das wichtig, weil die Betriebskostenverordnung in § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Gebäudeversicherung als umlagefähige Sachversicherung nennt; dort sind zwar vor allem Feuer-, Sturm-, Wasser- und weitere Elementarschäden ausdrücklich aufgeführt, die Aufzählung ist aber nicht auf diese Beispiele beschränkt. Der Bundesgerichtshof hat deshalb schon früh klargestellt, dass auch eine Terrorversicherung als Gebäudeversicherung unter diese Kostenart fallen kann, wenn sie dem Schutz des Gebäudes dient. (gesetze-im-internet.de)
Für gewerbliche Mietverhältnisse ist außerdem wichtig: § 578 BGB verweist nicht automatisch auf die wohnraummietrechtlichen Sonderregeln. Gleichzeitig hat der BGH entschieden, dass der im Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ grundsätzlich die Kostenarten der BetrKV erfasst, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Eine vertragliche Umlage braucht also eine tragfähige Grundlage im Mietvertrag, muss aber nicht in jeder Klausel jede einzelne Versicherungsart im Detail aufzählen. (gesetze-im-internet.de)
Wann die Umlage auf Gewerbemieter zulässig sein kann
Ob die Terrorversicherung auf Gewerbemieter umgelegt werden darf, hängt nicht nur von der Vertragsklausel ab, sondern auch vom Wirtschaftlichkeitsgebot. Der BGH hat in der Grundsatzentscheidung zur Terrorversicherung ausgeführt, dass ein Eigentümer die Kosten nur dann auf Mieter abwälzen darf, wenn der Abschluss im konkreten Fall erforderlich und angemessen ist. Gerade das ist bei einer Terrorversicherung der zentrale Prüfpunkt. (juris.bundesgerichtshof.de)
Nach dieser Rechtsprechung genügt ein bloß abstraktes Terrorrisiko gerade nicht. Vielmehr müssen besondere Umstände vorliegen, die das Gebäude zu einem realistischen Ziel machen. Der BGH nennt dafür insbesondere Gebäude mit Symbolcharakter, Gebäude staatlicher oder militärischer Funktion sowie stark frequentierte Objekte wie Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren und Gebäude in unmittelbarer Nachbarschaft solcher Objekte. Diese Einordnung ist für die Praxis bis heute der wichtigste Maßstab. (juris.bundesgerichtshof.de)
Das bedeutet: Ein normales Bürohaus oder ein durchschnittliches Geschäftshaus kann zwar vertraglich Betriebskosten weitergeben, die Terrorversicherung ist aber nicht automatisch umlagefähig. Je weiter das Gebäude von einer besonderen Gefährdungslage entfernt ist, desto eher fehlt es an der Wirtschaftlichkeit. Genau hier setzen viele Streitigkeiten in der Nebenkostenabrechnung an. (juris.bundesgerichtshof.de)
Worauf Mieter in der Abrechnung achten sollten
Wer in der Nebenkostenabrechnung eine Position wie „Terrorversicherung“, „Terrorschadenversicherung“ oder eine ähnlich benannte Gebäudeversicherung findet, sollte zuerst den Mietvertrag prüfen. Entscheidend ist, ob eine wirksame Betriebskostenumlage vereinbart wurde und ob die Klausel die Versicherungsart überhaupt trägt. Im Gewerberaummietrecht kann der Begriff „Betriebskosten“ zwar weit verstanden werden, doch der BGH verlangt eine hinreichend bestimmte oder zumindest bestimmbare Vereinbarung. (juris.bundesgerichtshof.de)
Zweitens sollte geprüft werden, ob die Kosten sachlich plausibel sind. Ist das Gebäude weder besonders exponiert noch in der Nähe eines potenziell gefährdeten Objekts gelegen, spricht viel dafür, dass die Prämie nicht oder nur schwer auf den Mieter umgelegt werden darf. Drittens sollte die Abrechnung sauber belegen, dass die Versicherung tatsächlich für das konkrete Objekt abgeschlossen wurde und nicht etwa pauschal einem ganzen Portfolio zugeordnet wurde, ohne dass dies nachvollziehbar aufgeschlüsselt ist. Aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgt, dass Vermieter nicht jeden beliebigen Versicherungsschutz zulasten der Mieter einkaufen können. (juris.bundesgerichtshof.de)
Auch bei der Formulierung im Mietvertrag lohnt Vorsicht. Verweist der Vertrag nur auf „sämtliche Betriebskosten“, kann das im Gewerbemietrecht zwar weit reichen; unklar bleibt aber dennoch, ob eine außergewöhnliche Sonderversicherung wie die Terrorversicherung im konkreten Fall wirklich gemeint war und ob ihre Prämie angesichts des Objekts wirtschaftlich vertretbar ist. Für Mieter ist deshalb die Kombination aus Vertragsprüfung und Abrechnungsprüfung entscheidend. (juris.bundesgerichtshof.de)
Praktischer Rat für Gewerbemieter
Wenn Sie als Gewerbemieter eine Terrorversicherungsposition entdecken, sollten Sie nicht vorschnell zahlen, sondern die Klausel, das Objekt und die Gefahrensituation gemeinsam bewerten. Oft zeigt sich erst im Detail, ob die Umlage trägt oder ob der Vermieter eine Position angesetzt hat, die nach der BGH-Rechtsprechung zu weit geht. Gerade bei komplexen Nebenkostenabrechnungen kann eine professionelle Prüfung viel Geld sparen. Eine hilfreiche Anlaufstelle ist Nebenkostenprofi.de, wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung fachlich prüfen lassen möchten.
Fazit
Die Terrorversicherung ist in der Gewerbemiete kein exotisches Randthema, sondern kann als Gebäudeversicherung grundsätzlich zu den Betriebskosten gehören. Umlagefähig ist sie aber nur dann, wenn der Mietvertrag das hergibt und der Abschluss im konkreten Fall wirtschaftlich vernünftig ist. Nach der BGH-Rechtsprechung kommt es vor allem auf besonders gefährdete Gebäude und deren Lage an. Wer die Position in der Abrechnung findet, sollte deshalb immer Vertrag, Objekt und Begründung des Vermieters prüfen. (gesetze-im-internet.de)
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.