Versicherungen in der Gewerbe-Nebenkostenabrechnung

Rechtsgrundlage: Erst der Vertrag, dann der Katalog

Im Gewerbe gibt es keine gesetzliche Liste, die festlegt, welche Versicherungen Sie zahlen müssen. § 556 BGB mit seiner Bindung an die Betriebskostenverordnung gilt unmittelbar nur für Wohnraum; § 578 BGB übernimmt diese Vorschrift für Geschäftsräume nicht. Maßgeblich ist deshalb allein, was im Mietvertrag steht. Formularklauseln müssen dabei der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalten, also klar und verständlich sein.

Als Auslegungsmaßstab dient trotzdem die Betriebskostenverordnung. Der BGH hat entschieden, dass der Begriff „Betriebskosten“ in einem Gewerbemietvertrag ohne weitere Erläuterung alle Kostenarten umfasst, die bei Vertragsschluss zur gesetzlichen Definition gehörten (BGH, Urteil vom 08.04.2020, XII ZR 120/18). Damit ist über die bloße Vereinbarung „Betriebskosten“ regelmäßig auch § 2 Nr. 13 BetrKV erfasst. Dort genannt sind die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, namentlich die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug.

Im Gewerbe kann der Vertrag darüber hinausgehen. Das OLG Düsseldorf hat in einem aktuellen Urteil eine Formularklausel, die neben Sach- und Haftpflichtversicherungen ausdrücklich Glas-, Terror- und Mietverlustversicherung aufzählt, als transparent angesehen und betont, dass Versicherungsbeiträge in der Geschäftsraummiete auch über § 2 Nr. 13 BetrKV hinaus umgelegt werden können (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.05.2026, 10 U 72/25). Umgekehrt gilt: Was der Vertrag nicht eindeutig erfasst, bleibt beim Vermieter. Wie Sie eine unklare Umlageklausel erkennen, lesen Sie im Beitrag Nebenkostenklausel im Gewerbemietvertrag: Wann ist sie unwirksam?.

Welche Versicherungen typischerweise umgelegt werden

In Gewerbeabrechnungen tauchen meist diese Positionen auf:

• Gebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, oft als verbundene Police.
• Elementarschadenversicherung für Risiken wie Überschwemmung, Starkregen oder Erdrutsch. Sie ist in § 2 Nr. 13 BetrKV ausdrücklich genannt.
• Extended-Coverage- oder Allgefahrendeckung, die weitere Risiken wie Vandalismus, Anprall oder Streik abdeckt. Das OLG Düsseldorf hat ihre Umlage im entschiedenen Fall bejaht: Ein Vermieter handle nicht schon deshalb unwirtschaftlich, weil auch eher fernliegende Risiken mitversichert sind.
• Glasversicherung, im Handel wegen großer Schaufensterflächen oft ein spürbarer Posten.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie Haftpflicht für Öltank und Aufzug.
• Gebäudetechnik- oder Maschinenversicherung für Anlagen wie Aufzüge, Lüftung oder Heizung. Das OLG Düsseldorf hat sie als Sachversicherung eingeordnet, die dem Schutz des Gebäudes dient, und für umlagefähig gehalten.

Kritisch sind Versicherungen, die nicht das Gebäude, sondern nur den Vermieter selbst schützen, etwa eine Rechtsschutzversicherung. Sie fallen nicht unter § 2 Nr. 13 BetrKV und brauchen mindestens eine ausdrückliche, verständliche Regelung im Vertrag. Das OLG Düsseldorf hat zudem klargestellt, dass Positionen wie eine „objektbezogene Vermögensschadendeckung“ oder eine Schlüsselverlustversicherung jedenfalls keine Verwaltungskosten sind. Sie lassen sich also nicht über eine Verwaltungskostenpauschale mitabrechnen. Ihre eigenen Policen als Mieter, etwa Inhalts-, Betriebsunterbrechungs- oder Betriebshaftpflichtversicherung, haben mit der Nebenkostenabrechnung nichts zu tun.

Mietausfall- und Mietverlustversicherung

Hier wird es im Gewerbe strittig. Für Wohnraum hat der BGH entschieden, dass der in der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens zusammen mit der Gebäudeversicherung umgelegt werden darf (BGH, Urteil vom 06.06.2018, VIII ZR 38/17). Der Mieter profitiert davon, weil der Gebäudeversicherer bei leicht fahrlässig verursachten Schäden grundsätzlich keinen Rückgriff gegen ihn nimmt; das erstreckt sich nach dem BGH auch auf den mitversicherten Mietausfall.

Eine eigenständige Mietausfall- oder Mietverlustversicherung ist etwas anderes: Sie sichert vor allem die Mieteinnahmen des Vermieters. Ob diese Kosten im Gewerbe umlagefähig sind, ist nach der Darstellung des OLG Düsseldorf umstritten. Der Senat hatte sich früher gegen eine Umlage ausgesprochen, ein Teil der Fachliteratur hält sie bei entsprechender Vereinbarung für zulässig. Im Urteil vom 07.05.2026 musste er die Frage nicht entscheiden, weil der Mietausfall dort Bestandteil der Gebäudeversicherung war.

Für Ihre Prüfung heißt das: Fordern Sie den Versicherungsschein und die Beitragsaufstellung an. Ist der Mietausfall nur ein Baustein der Gebäudepolice, ist die Umlage nach der bisherigen Rechtsprechung gut vertretbar. Wird eine separate Mietverlustversicherung abgerechnet, kommt es auf den genauen Wortlaut Ihres Vertrags an, und die Position ist ein klarer Kandidat für eine Beanstandung.

Terrorversicherung: eigener Maßstab

Auch eine Terrorversicherung kann als Sachversicherung umlagefähig sein. Der BGH verlangt aber, dass ihr Abschluss im konkreten Fall wirtschaftlich vertretbar ist, was ein bloß abstraktes Risiko nicht trägt. Eine Klausel, die die Terrorversicherung ausdrücklich nennt, ersetzt diese Prüfung nicht. Die Einzelheiten und die Kriterien des BGH finden Sie in unserem Beitrag zur Terrorversicherung in der Gewerbemiete.

Portfoliopolicen und Aufteilung auf das Objekt

Größere Eigentümer versichern ihre Immobilien oft über einen Rahmenvertrag für das ganze Portfolio. Die Prämie wird dann intern auf die einzelnen Objekte verteilt. Für Sie entscheidend ist, dass nur der Anteil Ihres Gebäudes in Ihre Abrechnung gelangt und dass sich dieser Anteil nachvollziehen lässt. Die Abrechnung muss als geordnete Zusammenstellung der Ausgaben prüfbar sein, wie es § 259 BGB für Rechenschaftspflichten vorsieht.

Fragen Sie deshalb nach dem Verteilungsschlüssel zwischen den Objekten. Üblich ist eine Aufteilung nach Versicherungssumme oder Gebäudewert; eine pauschale Verteilung nach Fläche über sehr unterschiedliche Objekte kann Ihr Gebäude mit Risiken anderer Standorte belasten. Prüfen Sie auch, ob Risikozuschläge eingerechnet sind, die auf eine gefahrgeneigte Nutzung zurückgehen, etwa eine Großküche oder eine Diskothek im selben Objekt. Ob und wie solche Zuschläge verteilt werden dürfen, regelt im Idealfall der Vertrag; schweigt er, ist das ein Punkt für die Belegeinsicht. Wie Sie die Originalunterlagen anfordern, beschreibt der Beitrag zur Belegeinsicht im Gewerbe.

Prämiensprünge, Selbstbehalt und Doppelversicherung

Der Vermieter muss auch im Gewerbe wirtschaftlich handeln. Der BGH sieht darin eine vertragliche Nebenpflicht, legt die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß aber grundsätzlich dem Mieter auf (BGH, Urteil vom 17.12.2014, XII ZR 170/13). Ein Vorjahresvergleich und konkrete Fragen sind daher Ihr wichtigstes Werkzeug. Mehr dazu im Beitrag zum Wirtschaftlichkeitsgebot im Gewerbe.

Typische Auslöser für Prämiensprünge sind eine Anpassung der Versicherungssumme, neu eingeschlossene Risiken, eine verschlechterte Schadenshistorie oder ein Wechsel des Versicherers. Nicht jede Erhöhung ist unwirtschaftlich. Fragen sollten Sie aber, wenn die Prämie deutlich steigt, ohne dass sich am Objekt etwas geändert hat, oder wenn Schäden auf vernachlässigte Instandhaltung zurückgehen.

Ein vereinbarter Selbstbehalt senkt die Prämie, und die Prämie ist umlagefähig. Der Selbstbehalt selbst ist dagegen kein Versicherungsbeitrag, sondern der Teil des Schadens, den der Vermieter trägt. Taucht er unter „Versicherung“ auf, gehört er dort nicht hin; Schadensbeseitigung ist Instandsetzung im Sinne von § 1 Abs. 2 BetrKV und nur umlegbar, wenn Ihr Vertrag Instandsetzungskosten wirksam überträgt.

Achten Sie schließlich auf Doppelversicherungen. Verpflichtet Sie der Mietvertrag, Schaufenster oder Glasflächen selbst zu versichern, darf der Vermieter dieselben Scheiben nicht zusätzlich über seine Glasversicherung abrechnen.

Beispielrechnung

Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Eigentümer versichert zehn Objekte über eine Portfoliopolice mit einer Jahresprämie von 200.000 Euro. Das Bürogebäude, in dem Sie 400 m² von insgesamt 4.000 m² Mietfläche nutzen, hat einen Anteil von 10 Prozent an der gesamten Versicherungssumme.

• Korrekt aufgeteilt entfallen 20.000 Euro auf das Objekt, auf Ihre Fläche also 10 Prozent davon: 2.000 Euro.
• Verteilt der Vermieter die Prämie stattdessen nach Fläche und hat das Objekt 15 Prozent der Portfoliofläche, landen 30.000 Euro beim Objekt und 3.000 Euro bei Ihnen.
• Enthält die Abrechnung zusätzlich eine separate Mietverlustversicherung von 5.000 Euro für das Objekt, wären das weitere 500 Euro, deren Umlage im Gewerbe umstritten ist.

Prüfpunkte für Ihre Abrechnung

• Sieht der Mietvertrag die Umlage von Versicherungskosten vor, und welche Policen nennt er?
• Gehört jede abgerechnete Police zum Gebäude, oder schützt sie nur den Vermieter?
• Liegen Versicherungsschein und Beitragsrechnung für den Abrechnungszeitraum vor?
• Ist der Mietausfall Teil der Gebäudeversicherung oder eine separate Police?
• Wird eine Terrorversicherung abgerechnet, und ist sie für Ihr Objekt begründet?
• Wie wird eine Portfolioprämie auf das Objekt verteilt, und ist der Schlüssel nachvollziehbar?
• Gibt es auffällige Prämiensprünge gegenüber dem Vorjahr, und liegt eine Begründung vor?
• Stecken Selbstbehalte oder Schadenskosten in der Versicherungsposition?
• Versichern Sie Glasflächen oder andere Risiken bereits selbst?

Häufige Fragen

Muss im Gewerbemietvertrag jede Versicherung einzeln aufgeführt sein?

Nein. Der BGH lässt im Gewerbe die Vereinbarung „Betriebskosten“ genügen, um die Versicherungen aus § 2 Nr. 13 BetrKV zu erfassen. Für Versicherungen außerhalb dieses Katalogs braucht es dagegen eine klare Regelung im Vertrag.

Darf der Vermieter eine Mietausfallversicherung umlegen?

Als Baustein der Gebäudeversicherung ist das nach der bisherigen Rechtsprechung vertretbar. Bei einer separaten Mietverlustversicherung ist die Frage im Gewerbe umstritten und hängt vom genauen Vertragswortlaut ab.

Was kann ich gegen stark gestiegene Versicherungsprämien tun?

Verlangen Sie eine Begründung und Einsicht in die Unterlagen. Weil Sie einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darlegen müssen, helfen konkrete Anhaltspunkte wie ein Vorjahresvergleich oder unveränderte Risiken am Objekt.

Zahle ich als Gewerbemieter auch den Selbstbehalt nach einem Schaden?

Nicht als Versicherungskosten. Der Selbstbehalt ist Teil der Schadensbeseitigung und könnte allenfalls über eine wirksame Instandsetzungsklausel auf Sie zukommen.

Gelten für Wohnungsmieter dieselben Regeln?

Nicht ganz, denn dort begrenzt die Betriebskostenverordnung die Umlage zwingend. Für Wohnungsmieter: Die Einzelheiten stehen in unserem Beitrag zur Versicherung in der Nebenkostenabrechnung.

Abrechnung prüfen lassen

Versicherungspositionen sind selten offensichtlich falsch, aber oft nicht sauber aufgeteilt oder vertraglich nicht gedeckt. Mit dem kostenlosen Vorab-Check sehen Sie, ob sich eine genauere Prüfung lohnt. Für Filialen und größere Flächen übernimmt die Gewerbe-Nebenkostenprüfung die Analyse von Vertrag, Policen und Abrechnung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.