Versicherungskosten tauchen in vielen Nebenkostenabrechnungen als unscheinbare Position auf, können aber schnell ins Geld gehen. Für Mieterinnen und Mieter ist deshalb wichtig zu wissen, dass nicht jede Versicherung automatisch umlagefähig ist. Maßgeblich sind zuerst § 556 BGB und die Betriebskostenverordnung: Nur Betriebskosten, die laufend entstehen und im Katalog der Verordnung stehen, dürfen überhaupt auf Mieter umgelegt werden. (gesetze-im-internet.de)
Welche Versicherungen grundsätzlich auf Mieter umgelegt werden dürfen
Der wichtigste Anknüpfungspunkt ist § 2 Nr. 13 BetrKV. Dort nennt der Gesetzgeber ausdrücklich die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, außerdem die Glasversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Diese Versicherungen sind also nicht „automatisch verboten“, sondern können als Betriebskosten abgerechnet werden, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. (gesetze-im-internet.de)
In der Praxis bedeutet das: Eine Gebäudeversicherung ist häufig umlagefähig, ebenso bestimmte Haftpflichtversicherungen, die unmittelbar das Gebäude oder seine technischen Anlagen betreffen. Der Bundesgerichtshof hat außerdem klargestellt, dass auch ein in der Gebäudeversicherung enthaltener Mietausfallanteil mitumlagefähig sein kann, wenn die Versicherung insgesamt eine umlagefähige Gebäudeversicherung ist. Das folgt aus dem Urteil vom 6. Juni 2018 (VIII ZR 38/17). (juris.bundesgerichtshof.de)
Welche Versicherungen meist nicht umlagefähig sind
Nicht jede Versicherung des Vermieters ist eine Betriebskostenposition. Alles, was eher der Vermögenssicherung, Verwaltung oder dem persönlichen Risiko des Eigentümers dient, gehört regelmäßig nicht in die Nebenkostenabrechnung. Dazu zählen typischerweise eine Rechtsschutzversicherung des Vermieters, eine Mietausfallversicherung als eigenständige Versicherung sowie Policen, die keinen Bezug zu Gebäude, Anlagen oder Grundstück haben. Der Betriebskostenbegriff in § 556 BGB und § 1 BetrKV ist eng; nicht umlagefähige Kosten bleiben deshalb Sache des Vermieters. (gesetze-im-internet.de)
Besonders sensibel ist die Elementarschadenversicherung. Zwar fällt die Gebäudeversicherung selbst unter § 2 Nr. 13 BetrKV, doch Mieterverbände kritisieren seit Jahren, dass gerade bei erweiterten Policen die Belastung für Mieter steigt. Der Deutsche Mieterbund weist darauf hin, dass Versicherungen einen erheblichen Anteil an den Betriebskosten ausmachen und bei steigenden Risiken die Nebenkosten zusätzlich belasten können. Für Mieterinnen und Mieter heißt das: Nicht die Überschrift entscheidet, sondern der genaue Versicherungszweck und die konkrete Vertragsgestaltung. (mieterbund.de)
Worauf Sie in der Abrechnung achten sollten
Ein häufiger Prüfpunkt ist die Formulierung der Position. Steht dort nur „Versicherung“ oder „Gebäudeversicherung“, reicht das nicht immer für eine inhaltliche Prüfung aus. Mieter haben das Recht, die Abrechnung auf Plausibilität zu prüfen und Belege einzusehen, wenn Beträge unklar sind. Wichtig ist außerdem die Abgrenzung zu Verwaltungs- und Instandhaltungskosten: Solche Kosten dürfen nicht hinter einer Versicherungsposition versteckt werden. Der BGH betont, dass nicht umlagefähige Kostenanteile grundsätzlich nicht den Mietern aufgebürdet werden dürfen, wenn sie nicht vom Betriebskostenkatalog erfasst sind. (juris.bundesgerichtshof.de)
Praktisch sinnvoll ist es, bei hohen Versicherungskosten genau hinzusehen: Ist die Versicherung wirklich für das Gebäude abgeschlossen? Betrifft sie Aufzug, Öltank oder Glasflächen? Oder schützt sie eher den Vermieter vor eigenen Risiken, etwa vor Zahlungsausfällen, Prozesskosten oder allgemeinen Haftungsrisiken? Je weiter sich eine Position vom eigentlichen Gebäude entfernt, desto eher lohnt sich eine Beanstandung. Wenn Sie Ihre Abrechnung nicht allein prüfen möchten, kann Nebenkostenprofi.de eine hilfreiche Anlaufstelle sein, um die Nebenkostenabrechnung professionell kontrollieren zu lassen. (gesetze-im-internet.de)
Fristen: Wann Sie zu viel abgerechnete Versicherungskosten noch angreifen können
Bei der Nebenkostenabrechnung ist auch die Zeit entscheidend. Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen. Verpasst der Vermieter diese Frist, sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen, außer er hat die Verzögerung nicht zu vertreten. Das gibt Mieterinnen und Mietern ein starkes Recht, gerade bei fragwürdigen Versicherungspositionen genau hinzusehen. (gesetze-im-internet.de)
Für die Einwendungen gegen eine bereits zugegangene Abrechnung gilt ebenfalls eine wichtige Frist: Wer Fehler entdeckt, sollte innerhalb von zwölf Monaten reagieren. Das ist besonders dann relevant, wenn eine Versicherung abgerechnet wurde, die gar nicht umlagefähig ist oder deren Höhe nicht nachvollziehbar erscheint. Der Deutsche Mieterbund weist in seinen Informationen zum Betriebskostencheck ebenfalls darauf hin, dass solche Fragen im Rahmen der jährlichen Abrechnung überprüft werden sollten. (mieterbund.de)
Fazit: Nicht jede Versicherungsposition ist rechtmäßig
Versicherungskosten sind in der Nebenkostenabrechnung kein Sonderfall, aber ein klassischer Streitpunkt. Umlagefähig sind vor allem die in § 2 Nr. 13 BetrKV genannten Gebäude- und Haftpflichtversicherungen. Nicht umlagefähig bleiben dagegen Versicherungen, die überwiegend den Vermieter persönlich oder wirtschaftlich absichern. Wer seine Abrechnung mit Ruhe prüft und die Belege anfordert, entdeckt oft Fehler, die bares Geld wert sind. (gesetze-im-internet.de)
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.