Bewachung & Sicherheitsdienst in den Gewerbe-Nebenkosten

Kurzantwort: Bewachungskosten stehen nicht im Katalog der Betriebskostenverordnung. Im Gewerbe dürfen sie deshalb nur umgelegt werden, wenn der Mietvertrag Bewachung oder Sicherheitsdienst konkret als umlagefähig nennt. Auch dann zahlen Sie nur die laufenden Kosten für den Schutz des Objekts, nicht für Leerstand, Baustellen, Marketing-Events oder die Sicherheit einzelner Mieter. Empfang und Concierge sind keine Bewachung und brauchen eine eigene Regelung; für alle diese Kosten gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot.

Rechtslage: Bewachung braucht eine konkrete Vereinbarung

Ob Sie als Gewerbemieter Nebenkosten tragen, bestimmt der Mietvertrag. Ohne Vereinbarung gehören die laufenden Kosten zu den Lasten, die der Vermieter mit der Miete abdeckt (§ 535 Abs. 1 BGB).

Steht im Vertrag nur, dass der Mieter die „Betriebskosten“ trägt, erfasst das nach dem Bundesgerichtshof die Kostenarten der Betriebskostenverordnung. Sonstige Kosten sind davon regelmäßig nicht erfasst, dafür bedarf es einer konkreten Einigung (BGH, Urteil vom 08.04.2020, XII ZR 120/18). Bewachung, Wachschutz oder Sicherheitsdienst sind im Katalog von § 2 BetrKV nicht aufgeführt. Sie kommen allenfalls als „sonstige Betriebskosten“ nach Nr. 17 in Betracht. Im Gewerbe heißt das: Ohne ausdrückliche Nennung im Mietvertrag gehören sie nicht in Ihre Abrechnung.

Steht die Bewachung in einem vorformulierten Vertrag, muss die Klausel außerdem klar und verständlich sein (§ 307 Abs. 1 BGB). „Kosten der Bewachung des Objekts“ ist in der Regel ausreichend bestimmt. Schwieriger sind Sammelbegriffe wie „Centerservice“ oder „Objektdienste“, unter denen sich Bewachung, Empfang, Reinigung und Verwaltung mischen. Für nicht näher aufgeschlüsselte Centermanagement-Kosten hat der BGH die Klausel als intransparent verworfen (BGH, Urteil vom 03.08.2011, XII ZR 205/09). Ob ein Sammelbegriff in Ihrem Vertrag diese Grenze überschreitet, hängt vom genauen Wortlaut ab.

Was zu den Bewachungskosten gehört

Typische laufende Kosten, die bei wirksamer Vereinbarung umlagefähig sein können:

Objekt- und Center-Security mit Präsenz- oder Streifendienst
Revierdienst mit Kontrollfahrten und Schließdienst
Aufschaltung der Alarmanlage auf eine Notruf- und Serviceleitstelle
Pförtner- und Zugangskontrolle für das Gesamtobjekt
Betrieb einer Videoüberwachung, soweit laufende Kosten anfallen

Nicht als Bewachungskosten umlagefähig:

Anschaffung oder Erneuerung von Kameras, Schranken, Zutrittskontrollanlagen
Reparaturen an Sicherheitstechnik, das ist Instandsetzung
Bewachung leerstehender Flächen oder einer Baustelle bei Umbau oder Sanierung
Sicherheitspersonal für Marketingaktionen, Märkte oder Events im Center
Schutz, den nur ein einzelner Mieter braucht oder bestellt hat

Die Kosten leerstehender Flächen trägt grundsätzlich der Vermieter, mehr dazu im Beitrag Leerstand im Gewerbeobjekt. Security für Events und Aktionen ist Marketing; sie gehört, wenn überhaupt, zur Werbegemeinschaft oder zum Marketingbeitrag, siehe Werbegemeinschaft und Marketingbeitrag.

Bewachungsunternehmen brauchen eine Erlaubnis nach § 34a GewO. Das ist kein Abrechnungsfehler im engeren Sinne, aber ein sinnvoller Qualitätscheck, wenn Sie die Verträge ohnehin einsehen.

Empfang, Concierge und Pförtner im Bürohaus

In Bürohäusern taucht häufig eine Position „Empfang“ oder „Concierge“ auf. Das ist etwas anderes als Bewachung. Ein Empfang betreut Besucher, nimmt Post an, gibt Ausweise aus oder organisiert Konferenzräume. Das sind Serviceleistungen, die nur dann umlagefähig sind, wenn der Vertrag sie selbst nennt. Eine Klausel zur „Bewachung“ deckt sie nicht ab.

Drei Fragen helfen bei der Prüfung:

Wem dient die Leistung? Ein Empfang im gemeinsamen Foyer dient allen Mietern. Ein Empfang auf einer Etage, die nur ein Mieter nutzt, gehört diesem Mieter.
Was tut das Personal tatsächlich? Übernimmt der Empfang Aufgaben der Hausverwaltung, etwa Mieteranfragen, Handwerkerkoordination oder Schlüsselverwaltung für den Vermieter, ist dieser Anteil Verwaltung und gehört nicht in die Empfangskosten.
Wird doppelt gezahlt? Wenn Pförtner und Empfang dieselbe Lobby besetzen oder der Hausmeister die Zugangskontrolle übernimmt, darf die Leistung nicht zweimal abgerechnet werden.

Verteilung im Einkaufszentrum und gemischten Objekten

Bewachungskosten werden meist nach Mietfläche verteilt. Das ist nur sachgerecht, wenn die Leistung allen Flächen gleichermaßen zugutekommt. Typische Fehler:

Die Streife im Parkhaus wird auf alle Ladenmieter verteilt, obwohl das Parkhaus eigene Erlöse hat oder gesondert abgerechnet wird, dazu der Beitrag Parkhaus- und Stellplatzkosten im Center.
Ein Ankermieter mit eigenem Sicherheitsdienst ist aus der Verteilung herausgenommen, die Gesamtfläche aber nicht entsprechend angepasst.
Die Öffnungszeiten einzelner Mieter, etwa eines Kinos oder Fitnessstudios bis Mitternacht, verlängern die Wachzeiten für das ganze Center.

Wirtschaftlichkeit: Stunden, Sätze und Leistungsumfang

Auch im Gewerbe darf der Vermieter nur Kosten umlegen, die erforderlich und angemessen sind. Der BGH leitet dieses Wirtschaftlichkeitsgebot für die Geschäftsraummiete aus Treu und Glauben ab (§ 242 BGB; BGH, Urteil vom 17.12.2014, XII ZR 170/13). Allerdings muss der Mieter einen Verstoß konkret darlegen; ein pauschales Bestreiten reicht nicht. Einzelheiten im Beitrag Wirtschaftlichkeitsgebot im Gewerbe.

Bei Bewachungskosten liegen die Hebel meist im Mengengerüst, nicht in einzelnen Stundensätzen:

Wie viele Personen sind wann im Einsatz, und passt das zur Größe und Nutzung des Objekts?
Laufen Wachzeiten auch dann, wenn das Objekt geschlossen und alarmgesichert ist?
Wurde der Leistungsumfang erweitert, ohne dass sich am Objekt etwas geändert hat?
Ist der Dienstleister mit dem Vermieter oder Verwalter verbunden?

Für den Wohnraum hat der BGH 2026 klargestellt, dass ein Vermieter nicht schon deshalb gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt, weil er keine Vergleichsangebote eingeholt hat. Entscheidend ist, ob die Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt wurden (BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24). Für das Gewerbe spricht viel dafür, denselben Maßstab anzulegen. Prüfen Sie deshalb die Verträge und Einsatzpläne bei der Belegeinsicht, bevor Sie argumentieren.

Beispielrechnung

Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Einkaufszentrum rechnet 420.000 Euro für den Sicherheitsdienst ab, verteilt nach Mietfläche. Ihr Laden hat einen Flächenanteil von 2 Prozent, Sie zahlen also 8.400 Euro. Laut Einsatzplan entfallen 60.000 Euro auf Streifen im Parkhaus, das gesondert bewirtschaftet wird, und 30.000 Euro auf Security bei Marketingaktionen.

Umlagefähig als Bewachung des Centers wären 330.000 Euro, Ihr Anteil 6.600 Euro. Sie zahlen in diesem Beispiel 1.800 Euro im Jahr zu viel, ohne dass die Höhe der Stundensätze überhaupt eine Rolle gespielt hat.

Prüfpunkte für Ihre Abrechnung

Nennt der Mietvertrag Bewachung, Sicherheitsdienst oder Wachschutz ausdrücklich?
Ist eine Position „Empfang“ oder „Concierge“ gesondert vereinbart, oder steckt sie in der Bewachung?
Enthalten die Kosten Leerstands-, Baustellen- oder Eventbewachung?
Sind Anschaffung oder Reparatur von Sicherheitstechnik enthalten?
Kommen die Leistungen allen Flächen zugute, oder nur einzelnen Mietern oder dem Parkhaus?
Passen Einsatzzeiten und Personalstärke zur Nutzung des Objekts?
Sind die Kosten gegenüber dem Vorjahr ohne Änderung des Leistungsumfangs gestiegen?
Werden Zugangskontrolle oder Schließdienst zusätzlich beim Hausmeister abgerechnet?

Häufige Fragen

Darf der Vermieter Bewachungskosten im Gewerbe umlegen?

Ja, aber nur, wenn der Mietvertrag sie konkret nennt. Weil Bewachung nicht im Katalog der Betriebskostenverordnung steht, reicht der allgemeine Begriff „Betriebskosten“ in der Regel nicht aus.

Sind Empfang und Concierge Bewachungskosten?

Nein. Empfang und Concierge sind Serviceleistungen. Sie sind nur umlagefähig, wenn der Vertrag sie gesondert vorsieht, und Verwaltungsanteile müssen herausgerechnet werden.

Muss ich für die Security bei Center-Events zahlen?

Nicht als Bewachungskosten. Solche Kosten gehören zum Marketing und sind, wenn überhaupt, über die Werbegemeinschaft oder einen vereinbarten Marketingbeitrag zu tragen.

Was kann ich gegen zu hohe Bewachungskosten tun?

Verlangen Sie Einsicht in Sicherheitsvertrag und Einsatzpläne und prüfen Sie Personalstärke, Wachzeiten und Verteilung. Für den Einwand der Unwirtschaftlichkeit müssen Sie konkret darlegen, dass gleichwertige Leistungen deutlich günstiger zu haben waren.

Abrechnung prüfen lassen

Bewachung ist in Einkaufszentren und großen Bürohäusern oft eine der teuersten Einzelpositionen. Ob sie vertraglich gedeckt und richtig verteilt ist, sehen Sie im ersten Schritt mit dem kostenlosen Vorab-Check. Die vollständige Gewerbe-Nebenkostenprüfung gleicht Mietvertrag, Abrechnung und Dienstleisterverträge ab. Für Wohnungsmieter: Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.