Parkhaus- und Stellplatzkosten im Center: Was Mieter zahlen

Welche Parkhauskosten umgelegt werden dürfen

Im Gewerbe gilt, was im Mietvertrag steht. Die Betriebskostenverordnung gilt für Geschäftsräume nicht unmittelbar, viele Verträge verweisen aber auf sie, und Gerichte ziehen sie zur Auslegung heran. Ein Parkhaus kennt die BetrKV nicht als eigene Position. Die Kosten verteilen sich auf die bekannten Kostenarten:

• Beleuchtung und Allgemeinstrom: Licht, Schranken, Kassenautomaten, Lüftung
• Aufzüge: Strom, Wartung, Prüfungen, Notruf (§ 2 Nr. 7 BetrKV)
• Reinigung und Winterdienst: Parkdecks, Zufahrten, Treppenhäuser (§ 2 Nr. 8 und 9 BetrKV)
• Versicherungen und Grundsteuer: soweit sie auf das Parkhaus entfallen
• Wartung technischer Anlagen: Lüftung, CO-Warnanlage, Brandmelde- und Sprinkleranlagen, Schranken- und Kassensysteme. Diese Kosten fallen unter „sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) und müssen im Vertrag ausdrücklich genannt sein.
• Bewachung und Parkaufsicht: nur wenn vereinbart

Nicht zu den Betriebskosten gehören Verwaltungskosten sowie Instandhaltung und Instandsetzung, so die Abgrenzung in § 1 Abs. 2 BetrKV. Im Gewerbe dürfen auch diese Kosten vereinbart werden, aber nur ausdrücklich und, bei Gemeinschaftsflächen, nicht unbegrenzt.

Prüfen Sie bei jeder Position, ob sie im Vertrag steht. Eine allgemeine Formulierung wie „Kosten der Gemeinschaftsanlagen“ reicht nicht immer, um jede Parkhausposition zu erfassen. Zur Frage, wann Sammelbegriffe zu unbestimmt sind, siehe den Beitrag zur unwirksamen Nebenkostenklausel.

Betrieb oder Sanierung: die wichtigste Abgrenzung

Parkhäuser sind teuer im Unterhalt. Betonschäden durch Tausalz, Beschichtungen der Parkdecks, Fugen, Entwässerung, Brandschutzertüchtigung oder der Austausch einer Schrankenanlage können in einem Jahr hohe Summen verursachen. Diese Kosten sind keine laufenden Betriebskosten, sondern Instandhaltung, Instandsetzung oder Erneuerung.

Für Gewerbemieter gilt hier die BGH-Linie zu Gemeinschaftsflächen. Eine Formularklausel, die dem Mieter die Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ohne Begrenzung der Höhe nach auferlegt, ist nach § 307 BGB unwirksam (BGH, Versäumnisurteil vom 10.09.2014, XII ZR 56/11). Der BGH hat in diesem Zusammenhang auch eine Klausel verworfen, nach der Mieter in einem Einkaufszentrum die Wartungs- und Instandhaltungskosten aller technischen Einrichtungen einschließlich Außenanlagen und Parkplätzen tragen sollten, weil ihnen damit die Erhaltung des gesamten Centers ohne Begrenzung aufgebürdet wurde (BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10, Rn. 22, unter Verweis auf das Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 158/01).

Für Ihre Abrechnung heißt das:

• Ohne wirksame Kostenbegrenzung gehören Sanierungs- und Instandsetzungskosten des Parkhauses nicht in Ihre Abrechnung.
• Mit Kostenbegrenzung zählen diese Kosten auf den Deckel an, zusammen mit der übrigen Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen.
• Modernisierungen, etwa der Umbau auf ein kameragestütztes Kassensystem oder neue Ladestationen, sind keine Erhaltung und brauchen eine eigene vertragliche Grundlage.

Mehr zur Abgrenzung von Wartung, Instandsetzung und Erneuerung lesen Sie im Beitrag zur Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen.

Kundenparkplätze: Wer profitiert, wer zahlt?

Ein Center-Parkhaus dient meist den Kunden aller Mieter. Deshalb werden seine Kosten in vielen Verträgen über die Mietfläche auf alle Mieter verteilt. Das ist grundsätzlich zulässig, wenn es vereinbart ist. Problematisch wird es, wenn das Parkhaus nicht nur dem Center dient.

Das OLG Düsseldorf hat zu einem Gesundheitszentrum mit drittvermietetem Parkhaus entschieden: Betriebskosten sind nur zulasten der Mieter umlagefähig, denen sie zugutekommen. Die Mieter des Gebäudes müssen sich nicht an Kosten beteiligen, die allein für das Parkhaus anfallen, und umgekehrt (Urteil vom 09.07.2015, I-10 U 126/14). Im selben Fall hatte der Vermieter das Parkhaus nur mit einem unerklärten Pauschalsatz von 30 Prozent seiner Fläche in den Umlageschlüssel einbezogen, obwohl der Vertrag die Verteilung nach den Nutzflächen des gesamten Gebäudes einschließlich Parkhaus vorsah. Das Gericht setzte die volle Fläche an, was den Anteil des Mieters deutlich senkte.

Fragen Sie deshalb, wer das Parkhaus außer den Center-Kunden nutzt: Dauerparker, Pendler, ein Hotel, Büromieter oder Anwohner. Werden Parkhauskosten über den Flächenschlüssel verteilt, gehören entweder diese Nutzer mit ihren Flächen in den Schlüssel, oder die Kosten müssen vorab auf sie aufgeteilt werden. Wie Kostenkreise und Schlüssel im Center funktionieren, erklärt der Beitrag zum Umlageschlüssel im Gewerbe.

Parkerlöse gegenrechnen?

Viele Center-Parkhäuser sind gebührenpflichtig oder nach einer Freiparkzeit kostenpflichtig. Mieter fragen sich dann zu Recht, warum sie die Betriebskosten voll tragen sollen, während die Parkgebühren beim Vermieter bleiben.

Eine allgemeine Regel, nach der Parkerlöse auf die Betriebskosten anzurechnen sind, haben wir in der Rechtsprechung nicht gefunden. Das OLG Düsseldorf hat eine solche Anrechnung im genannten Fall abgelehnt. Dort flossen die Entgelte allerdings nicht dem Vermieter zu, sondern einer Betreibergesellschaft, die das Parkhaus gemietet hatte (Urteil vom 09.07.2015, I-10 U 126/14).

Für die Prüfung kommt es deshalb auf drei Fragen an:

• Wem fließen die Erlöse zu? Dem Vermieter selbst, einer Betreibergesellschaft oder einer Werbegemeinschaft?
• Was sagt der Vertrag? Manche Center-Verträge regeln ausdrücklich, dass Parkerlöse die umlagefähigen Kosten mindern. Dann muss die Abrechnung das zeigen.
• Wird das Parkhaus als eigenes Geschäft betrieben? Ist das Parkhaus an einen Betreiber vermietet, der Gebühren kassiert, dann sollte dieser Betreiber auch die Betriebskosten seines Bereichs tragen, und sie gehören nicht zusätzlich in die Mieterabrechnung.

Wenn der Vermieter Gebühren einnimmt und gleichzeitig alle Parkhauskosten auf die Mieter verteilt, sollten Sie das konkret ansprechen und um Offenlegung bitten. Eine Rechtsgrundlage für eine Kürzung gibt es nicht automatisch, aber ein gutes Argument für Nachverhandlungen und für eine genaue Auslegung der Klausel.

Eigene Stellplätze und Tiefgarage

Mieten Sie zusätzlich eigene Stellplätze, etwa für Mitarbeiter oder Lieferfahrzeuge, prüfen Sie die Abgrenzung: Ist in der Stellplatzmiete bereits ein Nebenkostenanteil enthalten, dürfen dieselben Kosten nicht noch einmal über die allgemeine Center-Umlage berechnet werden. Bei separaten Stellplatzverträgen sollte außerdem klar geregelt sein, ob Stellplätze als Fläche in den Umlageschlüssel eingehen oder je Stellplatz abgerechnet werden.

Beispiel

Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Fachmarktzentrum hat 20.000 m² Mietfläche. Das Parkhaus verursacht 300.000 Euro Kosten, davon 220.000 Euro Betrieb und 80.000 Euro für die Sanierung eines Parkdecks. Ihr Laden hat 1.000 m², also 5 Prozent.

• Abgerechnet sind 5 Prozent von 300.000 Euro, also 15.000 Euro.
• Ohne wirksame Kostenbegrenzung entfällt der Sanierungsanteil: 5 Prozent von 220.000 Euro sind 11.000 Euro.
• Ein Viertel der Stellplätze ist an ein benachbartes Bürohaus vermietet. Wird ein Viertel der Betriebskosten herausgerechnet, bleiben 165.000 Euro, Ihr Anteil sinkt auf 8.250 Euro.

Ob die Aufteilung nach Stellplätzen der richtige Maßstab ist, hängt vom Vertrag ab. Das Beispiel zeigt aber, wie schnell sich mehrere Fehler zu einem erheblichen Betrag addieren.

Typische Fehler

• Sanierung, Betoninstandsetzung oder Erneuerung als laufende Betriebskosten abgerechnet
• Parkhauskosten vollständig auf Center-Mieter verteilt, obwohl Dritte das Parkhaus mitnutzen
• Parkhausfläche nur pauschal oder gar nicht in der Gesamtfläche, obwohl der Vertrag sie einbezieht
• Wartung von Lüftung, Brandschutz oder Schranken umgelegt, ohne dass der Vertrag sie nennt
• Personal für Kasse und Parkraumbewirtschaftung als Betriebskosten abgerechnet, ohne vertragliche Grundlage
• Stellplatz-Nebenkosten doppelt, über die Stellplatzmiete und die allgemeine Umlage

Prüfpunkte für Ihre Abrechnung

• Nennt der Mietvertrag das Parkhaus oder die Parkflächen ausdrücklich bei den umlagefähigen Kosten?
• Sind Betriebskosten und Instandhaltung des Parkhauses getrennt ausgewiesen?
• Gibt es eine wirksame Kostenbegrenzung für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen?
• Wer nutzt das Parkhaus außer den Center-Kunden, und sind diese Nutzer berücksichtigt?
• Ist die Parkhausfläche so im Schlüssel enthalten, wie der Vertrag es vorsieht?
• Wem fließen die Parkgebühren zu, und regelt der Vertrag eine Anrechnung?
• Werden eigene Stellplätze getrennt und ohne Doppelbelastung abgerechnet?

Häufige Fragen

Muss ich als Ladenmieter für das Center-Parkhaus zahlen?

Für die laufenden Betriebskosten ja, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Für Sanierung und Instandsetzung nur, wenn eine wirksame Kostenbegrenzung vereinbart ist.

Muss der Vermieter Parkgebühren anrechnen?

Eine allgemeine Pflicht ist nicht geklärt. Entscheidend sind der Vertrag und die Frage, wer die Gebühren einnimmt. Fließen sie dem Vermieter zu, sollten Sie die Verteilung der Parkhauskosten gezielt hinterfragen.

Was gilt, wenn auch Dritte das Parkhaus nutzen?

Dann dürfen die Center-Mieter nicht die vollen Kosten tragen. Die Fremdnutzer müssen entweder mit ihrer Fläche in den Schlüssel oder ihre Anteile werden vorab herausgerechnet.

Abrechnung prüfen lassen

Parkhauskosten verstecken sich in vielen Positionen und mischen Betrieb mit Sanierung. Ihre Abrechnung können Sie im kostenlosen Vorab-Check einschätzen lassen. Für Center-Abrechnungen mit vielen Kostenkreisen gibt es die Nebenkostenprüfung für Einkaufszentren als Teil der Gewerbe-Nebenkostenprüfung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.