CO2-Preis 2027 und ETS2 ab 2028: Was auf Gewerbemieter zukommt

Stand Oktober 2026: Was beschlossen ist und was noch fehlt

Der CO2-Preis auf Erdgas, Heizöl und Flüssiggas kommt aus dem nationalen Emissionshandel nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Nach geltendem Recht gilt für 2026 ein Preiskorridor mit einem Mindestpreis von 55 und einem Höchstpreis von 65 Euro je Zertifikat (§ 10 BEHG). Für 2027 sah das BEHG bisher einen Preis vor, der sich am schwankenden Durchschnittspreis des europäischen Emissionshandels für Industrie und Energie (EU-ETS 1) orientiert hätte.

Das soll sich ändern. Die Bundesregierung hat im September 2026 den Entwurf eines Dritten Gesetzes zur Änderung des BEHG eingebracht (Bundestagsdrucksache 21/7869). Danach heißt es künftig in § 10 Abs. 2: „Für die Jahre 2026 und 2027 wird ein Preiskorridor“ von 55 bis 65 Euro festgelegt. Der Bundesrat hat im ersten Durchgang am 25.09.2026 keine Einwendungen erhoben. Der Bundestag hat das Gesetz in der Fassung des Umweltausschusses am 15.10.2026 beschlossen. Es tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft. Bei Redaktionsschluss (19.10.2026) standen der zweite Durchgang im Bundesrat und die Verkündung im Bundesgesetzblatt noch aus.

Zwei Details aus dem Ausschussverfahren sind für die Kostenplanung wichtig:

• Reicht die Versteigerungsmenge nicht, werden weitere Zertifikate zu einem festen Überschussmengenpreis verkauft. Für 2027 liegt er nach der Ausschussfassung bei 71 Euro, für 2026 bei 68 Euro. Der Korridor ist also keine harte Obergrenze für das, was Lieferanten insgesamt für Zertifikate zahlen.
• Ziel des Gesetzes ist ausdrücklich, den CO2-Preis 2027 auf dem Niveau von 2026 zu halten.

ETS2: Der europäische Gebäude-Emissionshandel beginnt 2028

Ursprünglich sollte der europäische Emissionshandel für Gebäude, Straßenverkehr und weitere Sektoren (ETS2) 2027 starten. Mit Artikel 2 der Verordnung (EU) 2026/667 vom 11.03.2026 wurde der Start auf 2028 verschoben. Das deutsche Änderungsgesetz zieht diese Verschiebung nach: Für Brennstoffe, die ab dem 1. Januar 2028 der europäischen Abgabepflicht unterliegen, entfallen die Pflichten nach dem BEHG.

Ab 2028 bildet sich der Preis dann auf europäischer Ebene am Markt, und die verfügbaren Zertifikate werden schrittweise verknappt. Eine verlässliche Zahl, wo der Preis 2028 liegen wird, gibt es nicht. Seriös ist deshalb nur eine Planung mit Spannen, siehe Beispielrechnung unten.

Für die Kostenaufteilung im Mietverhältnis ist noch eine Frage offen: Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) knüpft beim maßgeblichen Preis an die Versteigerungen nach dem BEHG an. Eine Anpassung an den europäischen Handel ab 2028 enthält das BEHG-Änderungsgesetz nicht. Wie der maßgebliche Preis für die Aufteilung ab 2028 bestimmt wird, muss der Gesetzgeber noch regeln.

Welcher CO2-Preis in Ihrer Heizkostenabrechnung zählt

Zwei Größen werden oft verwechselt. Die eine ist das, was der Gas- oder Öllieferant für Zertifikate bezahlt und in seinen Preis einrechnet. Die andere ist der maßgebliche Preis, mit dem die CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Für die zweite gilt § 4 CO2KostAufG:

• bis 2025 der Festpreis, zuletzt 55 Euro je Tonne
• 2026 der Mittelwert des Korridors, also 60 Euro je Tonne
• ab 2027 der Durchschnittspreis der Versteigerungen nach dem BEHG im Zeitraum vom 1. Juli bis 30. November des Vorjahres

Für 2027 kommt es also auf die Versteigerungen in der zweiten Jahreshälfte 2026 an. Laut Bericht der Deutschen Emissionshandelsstelle zum August 2026 wurden bis dahin alle Versteigerungen zum Höchstpreis von 65 Euro zugeschlagen, auch der volumengewichtete Durchschnitt lag bei 65 Euro. Der maßgebliche Preis für 2027 wird deshalb voraussichtlich am oberen Rand des Korridors liegen. Verbindlich ist erst der Wert, den das Umweltbundesamt spätestens zehn Werktage vor Jahresbeginn veröffentlicht.

Die Rechnungen Ihres Lieferanten oder des Vermieters müssen die Grundlagen offenlegen: Kilogramm CO2 je Lieferung, den CO2-Preisbestandteil, den Emissionsfaktor in Kilogramm CO2 je Kilowattstunde und den Energiegehalt (§ 3 CO2KostAufG). Der dort ausgewiesene Preisbestandteil enthält die Umsatzsteuer. Ist Ihr Mietverhältnis umsatzsteuerpflichtig, gehören die CO2-Kosten wie alle Nebenkosten netto in die Abrechnung, dazu der Beitrag Umsatzsteuer auf Nebenkosten.

Wer zahlt: die Aufteilung im Gewerbe

Am Grundprinzip ändert der neue Preis nichts. In einem Nichtwohngebäude, also einem Gebäude, das nicht überwiegend dem Wohnen dient, sind Vereinbarungen unwirksam, nach denen der Mieter mehr als 50 Prozent der CO2-Kosten trägt (§ 8 CO2KostAufG). Liegt Ihre Fläche in einem überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Haus, gilt das Stufenmodell für Wohngebäude. Versorgen Sie sich selbst mit einem eigenen Gasvertrag, muss der Vermieter Ihnen 50 Prozent erstatten, wenn Sie das innerhalb von zwölf Monaten nach der Lieferantenabrechnung in Textform geltend machen. Fehlen die Pflichtangaben, dürfen Sie Ihren Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen.

Alle Einzelheiten zur Aufteilung, zu Ausnahmen wie Denkmalschutz und zum Rechenweg stehen im Beitrag CO2-Kosten im Gewerbe: die 50/50-Aufteilung. Wie die CO2-Kosten in die übrige Heizkostenabrechnung eingebettet sind, erklärt der Beitrag Heizkosten im Gewerbe.

Beispielrechnung: Was der CO2-Preis je m² bedeuten kann

Die folgenden Szenarien sind eine fiktive Beispielrechnung mit runden, angenommenen Werten. Sie sind keine Durchschnittswerte für Läden, Büros oder Lager und keine Preisprognose. Sie zeigen nur, wie Sie mit den Zahlen Ihres eigenen Objekts rechnen können.

Die Rechenlogik:

1. Wärmeverbrauch des Gebäudes je m² und Jahr in Kilowattstunden
2. mal Emissionsfaktor des Brennstoffs in Kilogramm CO2 je Kilowattstunde (steht auf der Lieferantenrechnung)
3. geteilt durch 1.000 ergibt Tonnen CO2 je m²
4. mal maßgeblicher CO2-Preis in Euro je Tonne ergibt die CO2-Kosten je m² für das Gebäude
5. im Nichtwohngebäude davon höchstens 50 Prozent für die Mieter

Angenommen sind ein mit Erdgas beheiztes Gebäude und ein gerundeter Emissionsfaktor von 0,2 Kilogramm CO2 je Kilowattstunde. Für den Verbrauch sind frei gewählt: Büro 100, Laden 120, Lager 60 Kilowattstunden je m² und Jahr. Alle Werte netto.

• Büro: 100 kWh mal 0,2 kg ergibt 20 kg CO2 je m². Bei 60 Euro (2026) sind das 1,20 Euro je m² für das Gebäude, Mieteranteil 0,60 Euro. Bei 65 Euro (möglicher Wert 2027) sind es 1,30 Euro, Mieteranteil 0,65 Euro.
• Laden: 24 kg CO2 je m². Bei 60 Euro 1,44 Euro, Mieteranteil 0,72 Euro. Bei 65 Euro 1,56 Euro, Mieteranteil 0,78 Euro.
• Lager: 12 kg CO2 je m². Bei 60 Euro 0,72 Euro, Mieteranteil 0,36 Euro. Bei 65 Euro 0,78 Euro, Mieteranteil 0,39 Euro.

Für ein Büro mit 1.000 m² macht der Schritt von 60 auf 65 Euro in diesem Beispiel rund 50 Euro im Jahr aus. 2027 bringt also voraussichtlich keinen großen Sprung. Die eigentliche Unsicherheit liegt bei 2028.

Für die Planung ab 2028 hilft eine Faustformel aus derselben Logik: Jede 10 Euro mehr je Tonne erhöhen die CO2-Kosten im Beispiel-Büro um 0,20 Euro je m² für das Gebäude und um 0,10 Euro je m² für die Mieter. Läge der Preis zum Beispiel bei frei angenommenen 100 Euro je Tonne, wären es im Beispiel-Büro 2,00 Euro je m² und 1,00 Euro Mieteranteil. Ob es so kommt, weiß heute niemand.

Zum Vergleich der Größenordnung: Die Deutsche Emissionshandelsstelle beziffert den Aufschlag je 10 Euro CO2-Preis auf etwa 0,22 Cent je Kilowattstunde Erdgas und 3,2 Cent je Liter Heizöl, jeweils einschließlich 19 Prozent Umsatzsteuer.

Budgetplanung 2027 und 2028: So gehen Sie vor

• Abrechnung 2026 als Basis nehmen: Prüfen Sie, ob dort 60 Euro je Tonne angesetzt und 50 Prozent als Vermieteranteil abgezogen wurden. Fehler aus 2026 setzen sich sonst fort.
• Verbrauch statt Fläche planen: Die CO2-Kosten folgen dem Wärmeverbrauch. Wer den Verbrauch je m² aus den letzten Abrechnungen kennt, kann mit der Formel oben jede Preisannahme durchrechnen.
• Vorauszahlungen realistisch ansetzen: Für 2027 genügt meist eine kleine Anpassung. Wann Vermieter Vorauszahlungen erhöhen dürfen und wann Sie senken können, steht im Beitrag Vorauszahlungen im Gewerbe anpassen.
• Eigene Gasverträge erfassen: Bei Selbstversorgung läuft für jede Lieferantenabrechnung die Zwölf-Monats-Frist für den Erstattungsanspruch. Im Filialnetz lohnt eine Liste aller Standorte mit Energieträger und Versorgungsart.
• Fernwärme und Wärmepumpe unterscheiden: Fernwärme ist grundsätzlich erfasst. Stammt sie aus Anlagen im EU-Emissionshandel, gilt das nicht für Gebäude, die erst nach dem 1. Januar 2023 angeschlossen wurden. Eine Wärmepumpe verbraucht Strom und fällt nicht unter das CO2KostAufG.
• 2028 als Szenario rechnen: Planen Sie mit mindestens zwei Preisannahmen und behalten Sie die Gesetzgebung zum CO2KostAufG im Blick.

Prüfpunkte für Ihre Abrechnung

• Weist die Heizkostenabrechnung CO2-Menge, CO2-Kosten des Gebäudes, Ihren Anteil und die Berechnungsgrundlagen aus?
• Ist für jedes Jahr der richtige maßgebliche Preis angesetzt, 2026 also 60 Euro und 2027 der vom Umweltbundesamt veröffentlichte Wert?
• Stimmen die Kilogramm CO2 mit den Lieferanten- oder Wärmerechnungen überein?
• Ist das Gebäude korrekt als Nichtwohngebäude oder Wohngebäude eingestuft?
• Wurde im Nichtwohngebäude der Vermieteranteil von 50 Prozent abgezogen, bevor verteilt wurde?
• Sind die CO2-Kosten netto angesetzt, wenn Ihr Mietverhältnis umsatzsteuerpflichtig ist?
• Haben Sie als Selbstversorger die Erstattung fristgerecht in Textform verlangt?
• Fehlen die CO2-Angaben, haben Sie die 3-Prozent-Kürzung genutzt?

Häufige Fragen

Wie hoch ist der CO2-Preis 2027?

Nach dem vom Bundestag am 15.10.2026 beschlossenen Gesetz bleibt es 2027 beim Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne. Für die Aufteilung in der Heizkostenabrechnung zählt der Durchschnittspreis der Versteigerungen vom 1. Juli bis 30. November 2026, den das Umweltbundesamt vor Jahresbeginn veröffentlicht.

Wann startet der ETS2?

Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr startet nach der Verordnung (EU) 2026/667 im Jahr 2028 statt 2027. Ab dann bildet sich der Preis auf europäischer Ebene am Markt.

Muss ich als Gewerbemieter die volle CO2-Erhöhung tragen?

Nein. Im Nichtwohngebäude tragen die Mieter zusammen höchstens 50 Prozent der CO2-Kosten, die andere Hälfte trägt der Vermieter. Das gilt unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.

Gilt die Aufteilung auch für Strom?

Nein. Das CO2KostAufG betrifft Brennstoffe wie Erdgas, Heizöl und Flüssiggas sowie Wärmelieferungen. Strom für eine Wärmepumpe oder für Klimaanlagen fällt nicht darunter.

Abrechnung prüfen lassen

Ob die CO2-Kosten 2026 richtig berechnet und verteilt wurden, zeigt der Abgleich von Heizkostenabrechnung und Lieferantenrechnungen. Den ersten Blick darauf bekommen Sie mit dem kostenlosen Vorab-Check. Für mehrere Standorte oder größere Flächen gibt es die vollständige Gewerbe-Nebenkostenprüfung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.