Eine korrekte Wohnfläche ist für Mieter weit mehr als eine Zahl im Mietvertrag. Sie beeinflusst nicht nur die Miete bei einer vereinbarten Quadratmetergröße, sondern oft auch den Verteilerschlüssel bei Betriebskosten, denn nach § 556a BGB sind Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wenn nichts anderes vereinbart wurde.
Warum die Wohnfläche so wichtig ist
Schon kleine Abweichungen können finanzielle Folgen haben. Wer zu viele Quadratmeter zugrunde legt, zahlt bei nach Wohnfläche verteilten Kosten schnell zu viel; wer zu wenig ansetzt, riskiert Streit über die Abrechnung. Der Bundesgerichtshof hat außerdem klargestellt, dass eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von mehr als 10 Prozent bei der Miete grundsätzlich einen Mangel darstellen kann, wenn die Wohnungsgröße vertraglich verbindlich vereinbart war. Das hat der BGH in seiner Rechtsprechung mehrfach bestätigt, unter anderem in den Entscheidungen zum Wohnraummietrecht und zur Mietminderung bei Flächenabweichung. Mehr dazu beim BGH und hier zur Mieterhöhung.
Welche Regeln für die Berechnung gelten
Für die Ermittlung der Wohnfläche ist im Wohnraum häufig die Wohnflächenverordnung (WoFlV) maßgeblich. Der BGH orientiert sich im Wohnraummietrecht grundsätzlich an den für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Berechnungsregeln, also regelmäßig an der WoFlV oder an den früheren Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung, wenn der Mietvertrag darauf aufbaut. Das ist wichtig, weil nicht jede Fläche gleich behandelt wird und die bloße Faustregel „alles innerhalb der Wände zählt“ rechtlich zu kurz greift. BGH zur Berechnungsmethode.
Was zur Wohnfläche gehört und was nicht
Nach § 2 WoFlV gehören zur Wohnfläche die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Dazu zählen auch Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören. Gleichzeitig sind typische Nebenräume wie Keller, Waschküchen, Heizungsräume oder Garagen grundsätzlich keine Wohnfläche. Auch Räume, die bauordnungsrechtlich nicht für Wohnzwecke geeignet sind, werden nicht als Wohnfläche berücksichtigt. § 2 WoFlV
Balkone, Dachschrägen und niedrige Räume richtig einordnen
Gerade hier passieren die häufigsten Fehler. Nach § 4 WoFlV werden Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig angerechnet. Flächen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen nur zur Hälfte, und Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte, angesetzt. Das bedeutet: Ein großer Balkon ist rechtlich nicht automatisch eine vollwertige Wohnfläche, und ein Dachgeschoss mit Schrägen ist oft kleiner, als es auf den ersten Blick wirkt. § 4 WoFlV
So prüfen Mieter die Angaben im Mietvertrag
Am besten vergleichen Sie die Quadratmeterangabe im Vertrag mit einem Grundriss, einer älteren Flächenberechnung oder einem eigenen Nachmaß. Wenn Sie selbst nachmessen, sollten Sie immer dieselbe Berechnungsgrundlage verwenden, denn der Unterschied zwischen Brutto- und Nettogrundfläche oder zwischen alter und neuer Berechnungsmethode kann erheblich sein. Für Mieter ist vor allem entscheidend, ob die Wohnfläche als verbindliche Vertragsangabe erscheinen soll oder ob sie nur ungefähr genannt wurde. Genau davon hängt ab, wie stark eine Abweichung später rechtlich ins Gewicht fällt. BGH zur Bedeutung der Vertragsangabe
Folgen einer falschen Wohnfläche bei Nebenkosten
Wenn Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt werden, wirkt sich eine falsche Quadratmeterzahl direkt auf Ihren Anteil aus. Das gilt besonders für Kostenpositionen, die nicht verbrauchsabhängig, sondern über die Fläche umgelegt werden. Grundlage ist § 556a BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung, die festlegt, welche laufenden Kosten überhaupt als Betriebskosten gelten. Wer hier zu viel Fläche zugrunde gelegt bekommt, zahlt oft jedes Jahr zu viel. Eine fachliche Prüfung lohnt sich deshalb besonders dann, wenn die Abrechnung auffällig hoch ist oder die Wohnfläche im Vertrag nie sauber erklärt wurde.
Wann sich Unterstützung lohnt
Wenn Sie vermuten, dass Ihre Wohnfläche zu hoch angesetzt wurde, sollten Sie die Nebenkostenabrechnung nicht vorschnell akzeptieren. Gerade bei älteren Verträgen, Dachgeschosswohnungen oder ungewöhnlichen Grundrissen ist eine Prüfung oft sinnvoll. Für Mieter, die dabei professionelle Unterstützung möchten, kann Nebenkostenprofi.de eine hilfreiche Anlaufstelle sein, um die Nebenkostenabrechnung und den Einfluss der Wohnfläche gezielt prüfen zu lassen.
Fazit
Die Wohnfläche ist keine Nebensache, sondern ein zentraler Faktor für Miete und Betriebskosten. Wer die Regeln der Wohnflächenverordnung kennt, erkennt Fehler schneller und kann überhöhte Forderungen besser abwehren. Gerade bei Balkonen, Dachschrägen und Nebenräumen lohnt sich ein genauer Blick – denn eine sauber berechnete Wohnfläche schützt Ihr Budget und stärkt Ihre Position im Mietverhältnis.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.