# Leerstand im Gewerbeobjekt: Wer trägt die Kosten?

> **Kurzantwort:** Die Nebenkosten leerstehender Flächen trägt grundsätzlich der Vermieter, denn er trägt das Vermietungsrisiko. Werden Kosten nach Fläche verteilt, gehört die leerstehende Fläche in die Gesamtfläche; der Vermieter darf sie nicht herausrechnen und die Kosten auf die vermieteten Flächen verteilen. Das Kammergericht hat eine Formularklausel, die nur auf tatsächlich vermietete Flächen umlegt, auch im Gewerbe für unwirksam erklärt.

## Der Grundsatz: Das Leerstandsrisiko liegt beim Vermieter

Der BGH hat für Wohnraum entschieden: Sind Betriebskosten nach dem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche umzulegen, trägt der Vermieter die Kosten, die auf leerstehende Einheiten entfallen (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). In einer späteren Entscheidung hat er den Gedanken verallgemeinert: Auch bei der Umlage von Betriebskosten trägt im Regelfall der Vermieter das Vermietungs- und damit das Leerstandsrisiko (BGH, Urteil vom 06.10.2010, VIII ZR 183/09).

Für Gewerberäume gibt es keine eigene gesetzliche Regel. Die wohnraumrechtliche Vorschrift zum Umlagemaßstab in § 556a BGB gilt nicht, weil [§ 578 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html) sie für Geschäftsräume nicht übernimmt. Es kommt also auf den Mietvertrag an. Für das Gewerbe hat das Kammergericht den Grundsatz übernommen: Es hat eine Formularklausel in einem Gewerbemietvertrag, nach der die Nebenkosten im Verhältnis der Mietfläche zu den tatsächlich vermieteten Flächen verteilt werden sollten, nach [§ 307 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__307.html) für unwirksam gehalten, weil sie das Leerstandsrisiko auf die Mieter abwälzt (KG, Urteil vom 06.06.2016, 8 U 40/15).

Eine nachträgliche Anpassung des Schlüssels wegen Leerstands kommt nur ausnahmsweise in Betracht. Der BGH hat sie für Wohnraum allein unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage nach [§ 313 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__313.html) für möglich gehalten. Da diese Vorschrift ausdrücklich auf die vertragliche Risikoverteilung abstellt und das Leerstandsrisiko beim Vermieter liegt, sind die Hürden hoch. Ohne vertragliche Grundlage oder Ihre Zustimmung darf der Vermieter den vereinbarten Schlüssel nicht ändern.

## So erkennen Sie Leerstand in der Abrechnung

Leerstand steht selten ausdrücklich in der Abrechnung. Er zeigt sich an der Gesamtfläche, die als Nenner des Umlageschlüssels dient. Typische Warnzeichen sind:

- Die Gesamtfläche ist gegenüber dem Vorjahr gesunken, obwohl am Gebäude nicht gebaut wurde.
- Die Gesamtfläche wird als „vermietete Fläche“, „abgerechnete Fläche“ oder „Fläche der Nutzer“ bezeichnet.
- Ihr Flächenanteil steigt, obwohl sich Ihre eigene Fläche nicht verändert hat.
- Die Gesamtfläche weicht von der Angabe im Mietvertrag, im Exposé oder in früheren Abrechnungen ab.
- Für einzelne Kostenarten werden unterschiedliche Gesamtflächen verwendet, ohne dass der Vertrag das vorsieht.

Wenn Ihnen einer dieser Punkte auffällt, verlangen Sie eine Flächenaufstellung des Objekts. Sie sollte alle Mieteinheiten mit Fläche und Vermietungsstand enthalten. Die Prüfung von Schlüssel und Flächen vertieft der Beitrag [Umlageschlüssel im Gewerbe](/ratgeber-gewerbe/umlageschluessel-gewerbe).

## Fixe und verbrauchsabhängige Kosten

Wie stark sich Leerstand auswirkt, hängt von der Kostenart ab.

**Fixe Kosten** fallen unabhängig davon an, ob eine Fläche genutzt wird: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Reinigung und Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Wartung von Aufzügen und Brandschutzanlagen, Bewachung. Diese Kosten werden meist nach Fläche verteilt. Hier ist die Regel eindeutig: Die leerstehende Fläche bleibt im Nenner, ihr Anteil bleibt beim Vermieter.

**Verbrauchsabhängige Kosten** wie Heizung, Warmwasser, Wasser oder Strom werden bei vorhandenen Zählern nach Verbrauch verteilt. Eine leerstehende Einheit verbraucht wenig, aber oft nicht nichts. Wird sie zum Frostschutz temperiert, gehört dieser Verbrauch zum Vermieter. Für Heizung und Warmwasser gilt die [Heizkostenverordnung](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__1.html) auch bei Gewerbeflächen. Nach [§ 7 HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html) werden 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche. Auf diesen Flächenanteil, die sogenannten Grundkosten, ist die leerstehende Fläche ebenfalls anzurechnen.

Ein Sonderproblem sind **Fixkostenanteile in verbrauchsabhängigen Positionen**, etwa Grundgebühren und Zählermieten. Der BGH hat für Wasser entschieden, dass ihre Verteilung nach Verbrauch im Normalfall zulässig ist, aber dort eine Grenze findet, wo sie wegen erheblichen Leerstands zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der verbliebenen Mieter führt (BGH, VIII ZR 183/09). In einem Objekt mit hohem Leerstand lohnt es sich daher, Grundgebühren gesondert anzusehen.

## Klauseln, die Leerstand auf Mieter verlagern

Manche Gewerbemietverträge versuchen, das Leerstandsrisiko vertraglich auf die Mieter zu verschieben. Typische Formulierungen sind:

- Verteilung „im Verhältnis zur vermieteten Fläche“ oder „zur Fläche aller zahlenden Mieter“.
- Ein Recht des Vermieters, den Umlageschlüssel bei Leerstand „angemessen anzupassen“.
- Eine Regel, nach der leerstehende Flächen nur mit einem Teil ihrer Fläche angesetzt werden.

Für Formularverträge hat das Kammergericht entschieden, dass eine Verteilung nach tatsächlich vermieteten Flächen den Mieter unangemessen benachteiligt (KG, 8 U 40/15). Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts wird die entstehende Lücke durch ergänzende Vertragsauslegung geschlossen: Abgerechnet wird dann nach der Gesamtmietfläche, und der Vermieter trägt den Leerstandsanteil. Ob ein Anpassungsrecht oder eine Teilanrechnung wirksam ist, hängt vom genauen Wortlaut ab; je deutlicher eine Klausel Leerstandskosten auf die Mieter verlagert, desto eher scheitert sie an § 307 BGB. Bei individuell ausgehandelten Vereinbarungen ist der Spielraum größer. Allgemeine Hinweise zur Wirksamkeit von Umlageklauseln finden Sie im Beitrag [Nebenkostenklausel im Gewerbemietvertrag: Wann ist sie unwirksam?](/ratgeber-gewerbe/nebenkostenklausel-unwirksam).

## Sonderfälle im Einkaufszentrum

In Centern ist die Umlage komplexer, und Leerstand wirkt sich an mehreren Stellen aus.

**Mall- und Gemeinschaftsflächen** sind keine Mietflächen. Ihre Kosten für Reinigung, Beleuchtung, Klimatisierung oder Bewachung werden auf die Mietflächen verteilt. Leere Ladenlokale bleiben dabei Teil der Gesamtmietfläche. Wird ein leerstehender Laden zur Mallfläche umdeklariert, etwa weil dort Sitzgelegenheiten stehen, sollten Sie nachfragen, seit wann und auf welcher vertraglichen Grundlage.

**Gewichtungsschlüssel** sind in Centern verbreitet, etwa wenn Lager- oder Obergeschossflächen nur mit einem Bruchteil angesetzt werden. Prüfen Sie, ob leerstehende Flächen mit demselben Faktor in die Gesamtfläche eingehen wie vermietete Flächen gleicher Art. Wird ein leerer Laden gar nicht oder niedriger gewichtet, verschiebt sich Leerstand auf die übrigen Mieter.

**Bevorzugung von Großmietern** wirkt wie ein verdeckter Leerstand: Werden Ankermieter nur mit einem Teil ihrer Fläche berücksichtigt, steigen die Anteile aller anderen. Das Kammergericht hat eine Formularklausel, nach der Großmieterflächen nur bis 1.000 m² angesetzt werden, wegen unangemessener Benachteiligung der übrigen Mieter für unwirksam gehalten (KG, Urteil vom 15.08.2019, 8 U 209/16).

**Zwischennutzungen** wie Pop-up-Stores oder Aktionsflächen sind vermietete Flächen. Die Kosten, die auf sie entfallen, darf der Vermieter nicht über einen kleineren Nenner den Stammmietern aufbürden. Wie Centermanagement-Kosten zu behandeln sind, lesen Sie im Beitrag zum [Centermanagement](/ratgeber-gewerbe/centermanagement).

## Beispielrechnung

Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Bürohaus hat 5.000 m² Mietfläche, davon stehen 1.000 m² leer. Sie mieten 500 m². Die fixen Nebenkosten des Jahres betragen 100.000 Euro.

- Richtig: Ihr Anteil ist 500 von 5.000 m², also 10 Prozent. Sie zahlen 10.000 Euro, der Vermieter trägt für die leeren 1.000 m² 20.000 Euro.
- Falsch: Der Vermieter verteilt auf die vermieteten 4.000 m². Ihr Anteil steigt auf 12,5 Prozent, Sie zahlen 12.500 Euro.
- Die Differenz von 2.500 Euro ist allein der auf Sie verschobene Leerstandsanteil. Über mehrere Jahre oder mehrere Kostenarten summiert sich das schnell.

## Prüfpunkte für Ihre Abrechnung

- Welche Gesamtfläche nennt die Abrechnung, und stimmt sie mit Vertrag und Vorjahren überein?
- Wird die Gesamtfläche als „vermietete Fläche“ bezeichnet oder ist sie gesunken?
- Bleiben leerstehende Einheiten bei allen flächenbezogenen Kostenarten im Nenner?
- Sind Grundkosten der Heizung auch auf leerstehende Flächen verteilt?
- Steckt in Ihrem Verbrauch der Frostschutz-Verbrauch leerer Einheiten, etwa über einen gemeinsamen Zähler?
- Enthält Ihr Vertrag eine Klausel, die nur auf vermietete Flächen verteilt oder ein Anpassungsrecht bei Leerstand vorsieht?
- Werden im Center leerstehende Flächen genauso gewichtet wie vermietete?
- Werden Großmieter nur mit einem Teil ihrer Fläche berücksichtigt?
- Hat der Vermieter Flächen ohne Grundlage zu Gemeinschaftsflächen umdeklariert?

## Häufige Fragen

### Muss ich als Gewerbemieter für leerstehende Nachbarflächen mitzahlen?

Grundsätzlich nein. Bei einer Verteilung nach Fläche trägt der Vermieter den Anteil der leerstehenden Flächen, und eine Formularklausel, die das umkehrt, ist nach dem Kammergericht unwirksam.

### Darf der Vermieter den Umlageschlüssel ändern, weil viel leer steht?

Nicht einseitig. Eine Änderung braucht eine vertragliche Grundlage oder Ihre Zustimmung; ein Anspruch auf Anpassung kommt nur in engen Ausnahmefällen über die Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht.

### Was gilt bei Kosten, die nach Verbrauch abgerechnet werden?

Hier zahlt jeder seinen gemessenen Verbrauch, leerstehende Einheiten verursachen kaum Kosten. Achten Sie aber auf Grundkosten und Grundgebühren, die nach Fläche oder unabhängig vom Verbrauch anfallen.

### Kann ich zu viel gezahlte Leerstandskosten zurückfordern?

Ja, wenn die Abrechnung den Leerstand zu Unrecht auf Sie verteilt hat. Entscheidend ist dann die Verjährung, die der Beitrag [Zu viel gezahlte Nebenkosten zurückfordern](/ratgeber-gewerbe/rueckforderung-nebenkosten-verjaehrung) erklärt; prüfen Sie deshalb auch zurückliegende Abrechnungen.

### Gilt das auch für Wohnungsmieter?

Ja, der Grundsatz stammt sogar aus der Wohnraumrechtsprechung. Für Wohnungsmieter: Die Einzelheiten stehen in unserem Beitrag [Leerstand in der Nebenkostenabrechnung](/nebenkostenabrechnung/leerstand).

## Abrechnung prüfen lassen

Leerstand ist eine der Positionen, die sich mit Flächenliste und Vorjahresvergleich gut nachweisen lassen. Mit dem [kostenlosen Vorab-Check](/nebenkostencheck) sehen Sie, ob Ihre Abrechnung Auffälligkeiten zeigt. Bei Centern und größeren Objekten übernimmt die [Gewerbe-Nebenkostenprüfung](/nebenkostenpruefung-gewerbe) den Abgleich von Vertrag, Flächen und Abrechnung.