# Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen: Was Gewerbemieter zahlen müssen > **Kurzantwort:** Gewerbemieter müssen die Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen nur zahlen, wenn der Mietvertrag das wirksam regelt. Eine Formularklausel, die diese Kosten ohne Begrenzung der Höhe nach auf den Mieter überträgt, ist nach ständiger BGH-Rechtsprechung unwirksam. Dann schuldet der Mieter diese Kosten insgesamt nicht. Ist eine Kostenbegrenzung vereinbart, zählt sie als Obergrenze, und Erneuerungen oder Altlasten gehören trotzdem genau geprüft. ## Ausgangslage: Erhaltung ist Sache des Vermieters Nach [§ 535 Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html) muss der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Instandhaltung und Instandsetzung sind also zunächst seine Aufgabe und seine Kosten. Im Gewerbe darf davon abgewichen werden, auch per Formularvertrag. Der Bundesgerichtshof lässt die Übertragung zu, soweit es um Schäden geht, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Für die eigene Mietfläche ist eine solche Klausel daher häufig wirksam. Bei Flächen, die alle Mieter gemeinsam nutzen, zieht die Rechtsprechung eine klare Grenze. ## Die BGH-Linie: ohne Kostenbegrenzung unwirksam Der BGH hat 2005 entschieden und seitdem mehrfach bestätigt: Die formularmäßige Übertragung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter **ohne Beschränkung der Höhe nach** verstößt gegen [§ 307 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__307.html) (BGH, Urteil vom 6.4.2005, XII ZR 158/01; Urteil vom 26.9.2012, XII ZR 112/10; Versäumnisurteil vom 10.9.2014, XII ZR 56/11). Die Begründung ist für die Praxis wichtig. Der Mieter übernimmt die Gemeinschaftsflächen im vorhandenen, meist gebrauchten Zustand. Ohne Deckel müsste er anteilig auch anfängliche Mängel und vorhandene Abnutzung beseitigen, durch Reparatur oder Erneuerung. Außerdem würden ihm Schäden aufgebürdet, die Dritte verursacht haben. Beides ist weder durch seinen Mietgebrauch veranlasst noch für ihn vorhersehbar. Wirksam ist die Übertragung nach dem BGH nur in einem zumutbaren, durch eine Kostenbegrenzung beschriebenen Rahmen (XII ZR 112/10). Gemeinschaftsflächen sind etwa Mall und Passagen, Treppenhäuser, Aufzüge und Rolltreppen, Parkdecks und Außenanlagen, Kundentoiletten sowie zentrale technische Anlagen. In den BGH-Fällen ging es um die Erhaltungslast für ganze Einkaufs- und Nahversorgungszentren. ## Wartung, Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung: die Abgrenzung Abrechnungen vermischen diese Begriffe gern. Für die Prüfung hilft eine klare Trennung: - **Wartung:** regelmäßige Prüfung, Einstellung und Pflege, damit eine Anlage funktioniert, etwa Filterwechsel oder vorgeschriebene Prüfungen. - **Instandhaltung:** Kosten zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs, um Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung zu beseitigen. So definieren es [§ 28 II. BV](https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html) und [§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html). Die Verordnungen gelten nicht unmittelbar für Gewerberäume, Gerichte ziehen sie aber als Auslegungshilfe heran. - **Instandsetzung:** Reparatur eines eingetretenen Schadens. - **Erneuerung und Ersatzbeschaffung:** Austausch ganzer Bauteile oder Anlagen, etwa einer Rolltreppe, einer Lüftungszentrale oder des Belags im Parkdeck. - **Modernisierung:** Verbesserung über den bisherigen Zustand hinaus. Das ist keine Erhaltung. Achtung bei der Wartung: Auch sie ist nicht automatisch unproblematisch. Der BGH hat eine Klausel über „Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen“ eines Zentrums ohne Kostenbegrenzung für unwirksam gehalten (XII ZR 112/10). Das OLG München hat 2026 entschieden, dass auch die Umlage von Wartungskosten für gemeinsam genutzte Anlagen ohne Obergrenze unwirksam ist, wenn nur Instandhaltung und Instandsetzung gedeckelt sind (Urteil vom 12.2.2026, 14 U 1880/25 e). Die Revision zum BGH wurde zugelassen, die Frage ist also noch nicht abschließend geklärt. Wie Wartungsverträge mit Reparaturanteil zu lesen sind, erklärt der Beitrag zum [Vollwartungsvertrag](/ratgeber-gewerbe/vollwartungsvertrag). ## Versteckte Instandhaltung: Hausmeister und Facility Management Instandhaltungskosten tauchen nicht nur unter „Instandhaltung“ auf. Der BGH hat eine Hausmeisterklausel für unwirksam erklärt, die ausdrücklich auch Reparaturtätigkeiten des Hausmeisters an Allgemeinflächen einschloss. Eine solche Regelung ist nur wirksam, wenn der Mieter insgesamt durch eine Kostenobergrenze geschützt ist (XII ZR 112/10). Nach [§ 2 Nr. 14 BetrKV](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html) gehören Instandhaltung und Instandsetzung gerade nicht zu den Hauswartkosten. Dasselbe Muster findet sich bei Pauschalverträgen mit Dienstleistern: Ein Facility-Management-Vertrag mit Kleinreparaturen, Materialpauschalen oder Störungsbeseitigung enthält Instandhaltung, auch wenn die Abrechnung ihn unter „Hausmeister“ oder „Technischer Betrieb“ führt. Hintergrund dazu im Beitrag zum [Facility Management](/ratgeber-gewerbe/facility-management). Diese Anteile gehören in den Deckel oder, ohne wirksame Klausel, ganz aus der Abrechnung. ## Kostenbegrenzung: Wie hoch darf der Deckel sein? Der BGH verlangt eine Kostenbegrenzung, hat aber keine feste Zahl vorgegeben. Üblich sind Deckel als Prozentsatz der Jahresnettokaltmiete, als fester Jahresbetrag oder als Betrag je Quadratmeter. Das OLG München hat einen Deckel von 5 % der Nettojahresmiete für Instandhaltung und Instandsetzung im entschiedenen Fall bestehen lassen. In Verträgen finden sich häufig Werte zwischen etwa 5 und 10 % der Jahresnettokaltmiete. Diese Spanne ist ein Erfahrungswert, keine gerichtlich bestätigte Obergrenze. Was zur Jahresnettokaltmiete zählt, steht im Beitrag zur [Jahresnettokaltmiete](/ratgeber-gewerbe/jahresnettokaltmiete). Die allgemeinen Regeln vertraglicher Obergrenzen erklärt der Beitrag zur [Kappungsgrenze](/ratgeber-gewerbe/kappungsgrenze). Prüfen Sie beim Deckel genau, was er erfasst: nur Instandhaltung und Instandsetzung oder auch Wartung, Hausmeister-Reparaturen und Erneuerungen? Gilt er je Abrechnungsjahr oder über die Laufzeit? Bezieht er sich auf die Miete vor oder nach Umsatzsteuer? Unklarheiten gehen nach [§ 305c Abs. 2 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__305c.html) zulasten des Vermieters. ## Wenn die Klausel unwirksam ist Dann zahlt der Mieter für Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaftsflächen nichts. Der BGH lehnt es ab, eine zu weite Klausel auf einen gerade noch zulässigen Inhalt zu kürzen (Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, XII ZR 112/10). Ein angemessener Deckel wird also nicht nachträglich hineingelesen. Ist eine Klausel aber in selbstständige Teile trennbar, kann der zulässige Teil bestehen bleiben. So hat es das OLG München mit dem gedeckelten Instandhaltungsteil gehalten. Bereits gezahlte Beträge können nach [§ 812 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__812.html) zurückgefordert werden. Dass Sie frühere Abrechnungen ohne Beanstandung bezahlt haben, macht die Umlage nicht nachträglich wirksam (XII ZR 56/11). Wie weit Sie zurückgehen können, regelt der Beitrag zur [Rückforderung und Verjährung](/ratgeber-gewerbe/rueckforderung-nebenkosten-verjaehrung). Ob Ihre Klausel insgesamt trägt, prüft der Beitrag zur [unwirksamen Nebenkostenklausel](/ratgeber-gewerbe/nebenkostenklausel-unwirksam). ## Beispielrechnung: Deckel und Einmalkosten Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Laden mit 1.000 m² in einem Einkaufszentrum zahlt 180.000 € Jahresnettokaltmiete. Der Vertrag erlaubt die Umlage von Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaftsflächen bis höchstens 5 % der Jahresnettokaltmiete, also 9.000 €. Die Abrechnung zeigt für diesen Mieter: - laufende Reparaturen Mall und Parkdeck: 6.000 € - Anteil am Austausch einer Rolltreppe: 5.000 € - Reparatur eines Rolltors, beschädigt durch ein Lieferfahrzeug eines anderen Mieters: 1.000 € Abgerechnet sind 12.000 €. Maximal zulässig sind 9.000 €. Ob der Rolltreppenaustausch als Erneuerung überhaupt von der Klausel erfasst ist, hängt vom Wortlaut ab. Für den Drittschaden hat der Vermieter in der Regel einen Ersatzanspruch gegen den Verursacher; diese Kosten sollten nicht bei allen Mietern landen. Im Ergebnis sind mindestens 3.000 € zu viel abgerechnet, je nach Klausel deutlich mehr. ## Prüfpunkte für Ihre Abrechnung - Regelt der Mietvertrag die Umlage von Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaftsflächen ausdrücklich? - Enthält die Klausel eine Kostenbegrenzung? Fehlt sie, gehören diese Kosten nicht in die Abrechnung. - Welche Kosten erfasst der Deckel, und auf welche Bezugsgröße bezieht er sich? - Ist die Wartung der gemeinsamen Anlagen ebenfalls begrenzt? - Stecken Reparaturen in den Positionen Hausmeister, Facility Management oder Technischer Betrieb? - Sind Erneuerungen, Ersatzbeschaffungen oder Modernisierungen enthalten? - Werden Mängel abgerechnet, die schon bei Mietbeginn vorhanden waren? - Sind Schäden enthalten, die Dritte verursacht haben oder die eine Versicherung oder Gewährleistung decken müsste? - Sind Gutschriften, etwa aus Versicherungsleistungen, gegengerechnet? ## Häufige Fragen ### Muss ich als Gewerbemieter überhaupt für Gemeinschaftsflächen zahlen? Nur wenn der Mietvertrag es wirksam vorsieht. Für Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen braucht eine Formularklausel nach dem BGH eine Kostenbegrenzung. ### Welcher Deckel ist angemessen? Eine feste Zahl hat der BGH nicht genannt. Ein Deckel von 5 % der Nettojahresmiete hat das OLG München im entschiedenen Fall nicht beanstandet; in Verträgen finden sich häufig Werte bis etwa 10 %. ### Gilt die Grenze auch für Wartungskosten? Bei Wartung „aller technischen Einrichtungen“ ohne Begrenzung hat der BGH die Klausel ebenfalls verworfen. Ob Wartung gemeinsamer Anlagen generell gedeckelt sein muss, ist höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt. Das OLG München hat das 2026 bejaht und die Revision zum BGH zugelassen. ### Was passiert, wenn die Klausel unwirksam ist? Dann entfällt die Umlage dieser Kosten vollständig. Bereits gezahlte Beträge können Sie im Rahmen der Verjährung zurückfordern. ## Abrechnung prüfen lassen Ob eine Instandhaltungsklausel trägt und welche Positionen herausgerechnet werden müssen, zeigt erst der Abgleich von Vertrag, Abrechnung und Dienstleisterrechnungen. Starten Sie mit dem [kostenlosen Vorab-Check](/nebenkostencheck). Für mehrere Standorte oder große Center-Flächen gibt es die vollständige [Gewerbe-Nebenkostenprüfung](/nebenkostenpruefung-gewerbe).