# Indexmiete im Gewerbe: Erhöhung richtig berechnen > **Kurzantwort:** Im Gewerbe richtet sich die Indexmiete nicht nach § 557b BGB, sondern nach der Wertsicherungsklausel im Vertrag und dem Preisklauselgesetz. Eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex ist zulässig, wenn der Vertrag langfristig angelegt ist, etwa mit mindestens zehn Jahren Laufzeit, und die Klausel bestimmt und ausgewogen ist. Die Erhöhung berechnen Sie so: alte Miete mal neuer Indexstand geteilt durch alten Indexstand. Ob und wann angepasst wird, bestimmen Schwellenwert und Bezugsmonat in Ihrer Klausel. ## Wertsicherungsklausel: welche Arten es gibt Gewerbemietverträge mit langer Laufzeit enthalten fast immer eine Regel, die die Miete an die Geldentwertung koppelt. Unter dem Begriff Indexmiete stecken unterschiedliche Klauseltypen, die sich in der Wirkung deutlich unterscheiden: - **Automatische Gleitklausel:** Die Miete ändert sich selbsttätig, sobald sich der Index um einen bestimmten Wert verändert hat. Eine Mitteilung des Vermieters hat dann oft nur informierenden Charakter. - **Anpassung auf Verlangen:** Eine Partei kann eine Neufestsetzung verlangen, wenn der Schwellenwert erreicht ist. Ohne Erklärung ändert sich nichts. - **Leistungsvorbehalt:** Die Klausel lässt einen Spielraum, die neue Miete wird nach Billigkeit festgelegt, oft mit einem Gutachter als Schlichter. Solche Klauseln nimmt [§ 1 Abs. 2 PrKG](https://www.gesetze-im-internet.de/prkg/__1.html) vom Preisklauselverbot aus. Davon zu trennen ist die Staffelmiete mit festen Erhöhungsbeträgen. Welche Variante Sie haben, steht in der Klausel. Das sollten Sie als Erstes klären, denn davon hängen Zeitpunkt, Form und Rückwirkung der Erhöhung ab. Allgemeines zu Gewerbemietverträgen finden Sie im Beitrag [Gewerbemietvertrag](/ratgeber-gewerbe/gewerbemietvertrag). ## Preisklauselgesetz: wann VPI-Klauseln zulässig sind Für Wohnraum regelt [§ 557b BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557b.html) die Indexmiete, unter anderem mit einer Jahressperre und einer Erklärung in Textform. Diese Vorschrift gilt im Gewerbe nicht, weil [§ 578 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html) nicht auf sie verweist. Maßgeblich ist das Preisklauselgesetz. Grundsätzlich verbietet [§ 1 Abs. 1 PrKG](https://www.gesetze-im-internet.de/prkg/__1.html), den Betrag einer Geldschuld unmittelbar und selbsttätig an den Preis nicht vergleichbarer Güter zu koppeln. Für langfristige Verträge macht [§ 3 PrKG](https://www.gesetze-im-internet.de/prkg/__3.html) eine Ausnahme: Eine Kopplung an einen Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts ist zulässig bei wiederkehrenden Zahlungen - für die Dauer von mindestens zehn Jahren, gerechnet vom Vertragsschluss bis zur letzten Zahlung, oder - aus Verträgen, bei denen der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichtet oder der Mieter die Laufzeit auf mindestens zehn Jahre verlängern kann. Zusätzlich verlangt [§ 2 PrKG](https://www.gesetze-im-internet.de/prkg/__2.html), dass die Klausel hinreichend bestimmt ist und keine Seite unangemessen benachteiligt. Eine unangemessene Benachteiligung liegt nach dem Gesetz insbesondere vor, wenn nur ein Indexanstieg zu einer Erhöhung führt, ein Rückgang aber nicht zu einer Senkung, wenn nur eine Partei die Anpassung verlangen darf oder wenn sich die Miete unverhältnismäßig zur Indexentwicklung ändern kann. Ein Punkt überrascht viele Mieter: Auch eine Klausel, die diese Anforderungen verfehlt, bleibt zunächst wirksam. Nach [§ 8 PrKG](https://www.gesetze-im-internet.de/prkg/__8.html) tritt die Unwirksamkeit erst ein, wenn der Verstoß rechtskräftig festgestellt ist, soweit nichts anderes vereinbart wurde. Bis dahin bleiben die Erhöhungen bestehen. Der BGH hat das bei einer VPI-Klausel in einem Gewerbemietvertrag ausdrücklich so angewendet (Urteil vom 05.02.2014, XII ZR 65/13). Eine Rückforderung bereits gezahlter Erhöhungen ist deshalb meist schwierig. Daneben kann eine Formularklausel nach den AGB-Regeln, etwa wegen fehlender Transparenz, zu prüfen sein. ## Die Formel: so berechnen Sie die Erhöhung Das Statistische Bundesamt beschreibt in seiner Anleitung zu Wertsicherungsklauseln die Berechnung so: Die prozentuale Veränderung ergibt sich aus dem neuen Indexstand geteilt durch den alten Indexstand, mal 100, minus 100. Der alte Indexstand ist der Wert des Bezugsmonats, also des Monats, auf den sich die letzte Anpassung bezieht, oder bei der ersten Anpassung des Monats, ab dem die Klausel wirken soll. Für die Miete heißt das: neue Miete gleich alte Miete mal neuer Indexstand geteilt durch alter Indexstand. Ob eine Anpassung überhaupt fällig ist, prüfen Sie über den Schwellenwert. Bei einer Prozentklausel ist der obere Schwellenwert der alte Indexstand mal eins plus Schwellenprozentsatz geteilt durch 100. Beispiel mit fiktiven Werten: Ein Ladenlokal hat eine Nettokaltmiete von 10.000 Euro im Monat. Die Klausel sieht eine automatische Anpassung vor, sobald der Verbraucherpreisindex gegenüber der letzten Anpassung um mehr als 5 Prozent gestiegen ist. Der Index im Bezugsmonat lag bei 120,0. 1. Schwellenwert: 120,0 mal 1,05 ergibt 126,0. 2. Der Index erreicht im fiktiven Folgemonat erstmals 126,6 und liegt damit über dem Schwellenwert. 3. Veränderung: 126,6 geteilt durch 120,0 mal 100 minus 100 ergibt 5,5 Prozent. 4. Neue Miete: 10.000 Euro mal 1,055 ergibt 10.550 Euro. Der neue Bezugsmonat für die nächste Anpassung ist dann der Monat mit dem Indexstand 126,6, sofern die Klausel nichts anderes sagt. Die monatlichen Werte veröffentlicht das Statistische Bundesamt, das auch eine kostenlose [Rechenhilfe für Wertsicherungsklauseln](https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Methoden/Internetprogramm_html.html) anbietet. Schneller geht es mit unserem [Indexmiete-Rechner für Gewerbe](/rechner/indexmiete-gewerbe). ## Schwellen: Prozent oder Punkte Ältere Verträge stellen oft auf eine Veränderung um eine bestimmte Zahl von Indexpunkten ab, neuere auf Prozent. Das ist kein Detail. Eine Veränderung um 5 Punkte bedeutet bei einem Indexstand von 100 genau 5 Prozent, bei einem Indexstand von 125 aber nur 4 Prozent. Mit steigendem Index wird eine Punkteschwelle also immer früher erreicht. Hinzu kommt die Umbasierung. Das Statistische Bundesamt stellt den Index in regelmäßigen Abständen auf ein neues Basisjahr um. Derzeit gilt das Basisjahr 2020 gleich 100. Umgestellt wurde mit dem Berichtsmonat Januar 2023, veröffentlicht im Februar 2023. Laut Destatis ist die Umstellung auf das Basisjahr 2025 voraussichtlich für 2028 vorgesehen. Bereits erfolgte Anpassungen bleiben von einer Umbasierung unberührt. Bei Punkteklauseln führt der Wechsel aber zu Rechenproblemen. Destatis rechnet Punkteregelungen nur noch eingeschränkt und empfiehlt ausdrücklich, auf Prozentregelungen umzustellen, weil diese vom Basisjahr unabhängig sind ([Destatis: Umbasierung und Wertsicherungsklauseln](https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Methoden/Erlaeuterungen/informationen-zur-wertsicherungsklauseln.html)). Beispiel mit fiktiven Werten: Eine Klausel verlangt eine Veränderung um 10 Punkte. Der Index steigt von 120,0 auf 130,0. Das sind 10 Punkte, aber nur 8,3 Prozent. Die Miete steigt dann um 8,3 Prozent, nicht um 10 Prozent. ## Zeitpunkt und Form der Erhöhung Wann die neue Miete gilt, regelt die Klausel. Bei einer automatischen Gleitklausel ändert sich die Miete ab dem vereinbarten Zeitpunkt, auch wenn der Vermieter die Erhöhung erst später mitteilt. Nachzahlungen können dann für die Vergangenheit verlangt werden, begrenzt durch die Verjährung. Bei einer Anpassung auf Verlangen gilt die neue Miete in der Regel erst ab dem Zeitpunkt, den die Klausel für die Erklärung vorsieht. Auch für die Laufzeit des Vertrags ist der Unterschied wichtig. Der BGH hat entschieden, dass eine Mietänderung aufgrund einer Klausel, nach der eine Partei bei einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, dem Formerfordernis des § 550 BGB unterfällt, anders als eine Anpassungsautomatik oder ein einseitiges Änderungsrecht (Urteil vom 11.04.2018, XII ZR 43/17). Wird eine solche Neufestsetzung nicht formgerecht festgehalten, kann der Vertrag vorzeitig kündbar werden. Seit 2025 genügt dafür die Textform, für Altverträge gab es eine Übergangsfrist. Mehr dazu im Beitrag [Textform statt Schriftform](/ratgeber-gewerbe/schriftform-textform-gewerbemietvertrag). ## Indexmiete und Nebenkosten Die Wertsicherungsklausel betrifft in der Regel nur die Grundmiete. Nebenkosten werden über Vorauszahlungen und die jährliche Abrechnung nach den tatsächlichen Kosten verteilt. Prüfen Sie deshalb, ob die Erhöhung nur auf die Nettokaltmiete angewendet wurde und nicht auch auf Nebenkostenvorauszahlungen oder eine Nebenkostenpauschale, sofern der Vertrag das nicht ausdrücklich vorsieht. Mittelbar wirkt die Indexierung aber doch auf die Nebenkosten: Sind Verwaltungskosten als Prozentsatz der Miete vereinbart, steigen sie mit jeder Indexanpassung mit. Wie solche Quoten zu bewerten sind, erklärt der Beitrag [Verwaltungskosten im Gewerbe](/ratgeber-gewerbe/verwaltungskosten-gewerbe). Was zur Jahresnettokaltmiete zählt, steht im Beitrag [Jahresnettokaltmiete](/ratgeber-gewerbe/jahresnettokaltmiete). ## Typische Fehler - **Falscher Bezugsmonat:** Gerechnet wird ab dem Monat der letzten Anpassung, nicht ab Vertragsschluss, wenn schon angepasst wurde. - **Punkte und Prozent verwechselt:** Eine Punkteschwelle ist kein Prozentsatz. - **Index auf Nebenkosten angewendet:** Vorauszahlungen werden nicht indexiert, wenn der Vertrag das nicht vorsieht. - **Falscher Index:** Maßgeblich ist der in der Klausel genannte Index. Alte Klauseln nennen teils weggefallene Indizes, die Destatis auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland überleitet. - **Senkungen übersehen:** Eine ausgewogene Klausel wirkt auch nach unten. Sinkt der Index, kann eine Anpassung zugunsten des Mieters fällig sein. - **Neufestsetzung nur mündlich vereinbart:** Bei Klauseln mit Anpassung auf Verlangen sollte die neue Miete formgerecht dokumentiert werden. ## Prüfpunkte für Ihre Abrechnung - Klauseltyp bestimmt: Automatik, Anpassung auf Verlangen oder Leistungsvorbehalt - Laufzeit, Kündigungsverzicht oder Verlängerungsoption mit § 3 PrKG abgeglichen - Klausel wirkt in beide Richtungen und gibt beiden Seiten dieselben Rechte - Index, Bezugsmonat und Schwellenwert aus der Klausel übernommen - Indexwerte bei Destatis nachgeschlagen und Veränderung selbst nachgerechnet - Erhöhung nur auf die Grundmiete angewendet - Wirksamkeitszeitpunkt und etwaige Nachforderung geprüft - Neufestsetzungen in Textform dokumentiert - Verwaltungskosten mit Prozentbezug auf die Miete in der Nebenkostenabrechnung nachgerechnet ## Häufige Fragen ### Wie berechne ich die Indexmiete im Gewerbe? Teilen Sie den neuen Indexstand durch den Indexstand des Bezugsmonats und multiplizieren Sie das Ergebnis mit der bisherigen Miete. Ob die Anpassung schon fällig ist, ergibt sich aus dem Schwellenwert der Klausel. ### Gilt § 557b BGB auch für Gewerberäume? Nein. Für Gewerbe gelten der Vertrag und das Preisklauselgesetz. Die Jahressperre und die Formvorgaben des § 557b BGB gelten nur für Wohnraum. ### Ist meine Indexklausel unwirksam, wenn der Vertrag kürzer als zehn Jahre läuft? Ohne Laufzeit, Kündigungsverzicht oder Verlängerungsoption von mindestens zehn Jahren ist eine selbsttätige VPI-Klausel nach dem Preisklauselgesetz grundsätzlich nicht zulässig, Leistungsvorbehalte sind davon ausgenommen. Unwirksam wird sie aber erst ab der rechtskräftigen Feststellung des Verstoßes, bisherige Erhöhungen bleiben in der Regel bestehen. ### Was passiert bei der Umstellung auf ein neues Basisjahr? Bereits erfolgte Anpassungen bleiben gültig. Bei Prozentklauseln ändert sich nichts, bei Punkteklauseln muss sorgfältig umgerechnet werden. ## Abrechnung prüfen lassen Eine fehlerhafte Indexanpassung wirkt Jahr für Jahr weiter, ebenso wie mietabhängige Positionen in der Nebenkostenabrechnung. Der [kostenlose Vorab-Check](/nebenkostencheck) gibt eine erste Einschätzung Ihrer Abrechnung, die [Gewerbe-Nebenkostenprüfung](/nebenkostenpruefung-gewerbe) gleicht Abrechnung und Mietvertrag systematisch ab.