# Heizkostenabrechnung im Gewerbe: Gilt die Heizkostenverordnung?

> **Kurzantwort:** Ja. Die Heizkostenverordnung gilt für alle zentral oder per Wärmelieferung beheizten Räume, also auch für Läden, Büros und Praxen, und sie geht dem Mietvertrag vor. Der Vermieter muss den Verbrauch erfassen und 50 bis 70 Prozent der Kosten danach verteilen; im Gewerbe darf der Vertrag mehr vorsehen, bis zur reinen Verbrauchsabrechnung. Rechnet er entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab, dürfen Sie um 15 Prozent kürzen, ab 2027 bei nicht nachgerüsteten, nicht fernablesbaren Altgeräten um 3 Prozent.

## Die Heizkostenverordnung gilt auch für Gewerberäume

Viele Schutzregeln des Wohnraummietrechts gelten im Gewerbe nicht, weil [§ 578 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html) nur einzelne Vorschriften für anwendbar erklärt. Die Heizkostenverordnung ist anders gebaut. Sie gilt nach [§ 1 HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__1.html) für die Verteilung der Kosten zentraler Heizungs- und Warmwasseranlagen sowie der gewerblichen Wärmelieferung auf die „Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume“. Ob diese Räume Wohnungen oder Gewerbeflächen sind, spielt keine Rolle.

Wichtig ist [§ 2 HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__2.html): Die Verordnung geht abweichenden Vereinbarungen vor. Eine Ausnahme gilt nur für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, was bei Gewerbeobjekten selten vorkommt. Eine Klausel, nach der Heizkosten im Bürohaus einfach nach Mietfläche verteilt werden, ist deshalb im Regelfall unbeachtlich.

Der Bundesgerichtshof hat die Verordnung ganz selbstverständlich auf eine gewerblich vermietete Arztpraxis angewandt (BGH, Urteil vom 30.01.2019, XII ZR 46/18). Gibt es keine zentrale Anlage, sondern eine eigene Gastherme oder einen eigenen Fernwärmevertrag des Mieters, gilt die Verordnung für diese Fläche nicht. Dann zahlen Sie direkt an den Versorger.

## Pflicht zur Verbrauchserfassung und fernablesbare Zähler

Der Vermieter muss den Verbrauch jedes Nutzers erfassen und die Räume mit Wärmezählern oder Heizkostenverteilern sowie Warmwasserzählern ausstatten ([§ 4](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__4.html) und [§ 5 HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__5.html)). Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Erfassungspflicht ausgenommen, außer bei hohem Verbrauch wie in Schwimmbädern oder Saunen. Die Wärme für Mall-Flächen, Foyers und Treppenhäuser wird deshalb meist nicht gesondert gemessen. Prüfen Sie, wie die Abrechnung sie berücksichtigt und ob der Vertrag dafür eine eigene Regel enthält.

Bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten darf der Vermieter den Verbrauch zuerst nach Nutzergruppen vorerfassen, zum Beispiel Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen darüber ([§ 5 Abs. 7 HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__5.html)). Ohne Vorerfassung zahlt eine Fläche mit geringem Wärmebedarf leicht für andere mit.

Für 2027 besonders wichtig sind die Vorgaben zur Fernablesung:

- Erfassungsgeräte, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert wurden, müssen fernablesbar sein.
- Ältere, nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, außer das ist technisch nicht möglich oder unzumutbar.
- Bei fernablesbaren Geräten muss der Vermieter monatlich Verbrauchsinformationen mitteilen ([§ 6a HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__6a.html)).

## So muss verteilt werden: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch

Nach [§ 7 Abs. 1 HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html) sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen, der Rest nach Fläche oder umbautem Raum. In älteren Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung und überwiegend gedämmten Leitungen sind es zwingend 70 Prozent. Für Warmwasser gilt nach [§ 8 HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__8.html) ebenfalls 50 bis 70 Prozent.

Im Gewerbe kann der Vertrag weiter gehen. [§ 10 HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__10.html) lässt Vereinbarungen über höhere Verbrauchsanteile zu. Der BGH hat daraus abgeleitet, dass in Gewerbemietverträgen auch eine rein verbrauchsabhängige Verteilung vereinbart werden kann (XII ZR 46/18). Die Folge im entschiedenen Fall: Der Vertrag sah eine Verteilung über Messgeräte vor, der Vermieter hatte aber Kosten für „Heizung über Lüftung“ verbrauchsunabhängig nach Fläche umgelegt. Diese Positionen musste die Mieterin nicht zahlen.

Den gewählten Maßstab darf der Vermieter nur aus bestimmten Gründen und nur mit Wirkung für künftige Abrechnungszeiträume ändern ([§ 6 Abs. 4 HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__6.html)). Mehr zu Schlüsseln und Schlüsselwechseln im Beitrag [Umlageschlüssel im Gewerbe](/ratgeber-gewerbe/umlageschluessel-gewerbe).

## Welche Kosten in die Heizkosten gehören

[§ 7 Abs. 2 HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html) zählt abschließend auf, was zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehört:

- Brennstoffe und ihre Lieferung sowie der zur Wärmeerzeugung verbrauchte Strom
- Betriebsstrom, zum Beispiel für Pumpen und Brenner
- Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, regelmäßige Prüfung und Einstellung durch eine Fachkraft
- Reinigung von Anlage und Heizraum sowie Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
- Miete und Verwendung der Erfassungsgeräte einschließlich Eichung, Ablesung, Abrechnung und Verbrauchsinformationen

Reparaturen, der Austausch defekter Teile oder ein neuer Kessel sind keine Heizkosten. Solche Instandsetzungskosten muss der Mieter nur tragen, wenn der Vertrag sie wirksam überträgt, und für gemeinschaftliche Anlagen nur mit Kostenobergrenze, siehe [Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen](/ratgeber-gewerbe/instandhaltung-gemeinschaftsflaechen). In Gewerbeobjekten sind Heizung und Lüftung oft gekoppelt; was dann für Lüftungs- und Klimatechnik gilt, steht im Beitrag [Klima, Lüftung, Rolltreppen](/ratgeber-gewerbe/klima-lueftung-technik).

Seit 2023 gehören die CO2-Kosten zur Heizkostenabrechnung. In Nichtwohngebäuden tragen die Mieter höchstens die Hälfte, siehe [CO2-Kosten im Gewerbe](/ratgeber-gewerbe/co2-kosten-gewerbe).

## Fernwärme und Wärmecontracting

Bei Fernwärme oder Contracting liefert ein Dritter die Wärme. Dann gehören zu den Heizkosten das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen ([§ 7 Abs. 4 HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html)). Auch hier gelten Verbrauchserfassung und die 50-bis-70-Prozent-Regel. Bei Fernwärme muss der Vermieter mit der Abrechnung zusätzlich über die Treibhausgasemissionen und den Primärenergiefaktor des Netzes informieren ([§ 6a Abs. 3 HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__6a.html)).

Stellt der Vermieter während der Mietzeit von der eigenen Heizung auf Wärmelieferung um, gilt [§ 556c BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556c.html) über § 578 Abs. 2 BGB entsprechend. Die Umstellung muss danach effizienter sein, darf nicht teurer werden als die bisherige Eigenversorgung und muss drei Monate vorher in Textform angekündigt werden. Anders als bei Wohnraum sind im Gewerbe abweichende Vereinbarungen erlaubt. Prüfen Sie also, ob Ihr Vertrag dazu etwas regelt, bevor Sie höhere Wärmepreise akzeptieren.

Achten Sie in der Abrechnung darauf, dass Kosten nicht doppelt auftauchen: Wartung und Betriebsstrom der Übergabestation stecken bei manchen Verträgen schon im Wärmepreis.

## Schätzung, Ausfall und Nutzerwechsel

Fällt ein Gerät aus oder lässt sich der Verbrauch aus anderen zwingenden Gründen nicht erfassen, darf der Vermieter ihn schätzen, und zwar anhand des Verbrauchs der Räume in früheren Zeiträumen, vergleichbarer Räume oder des Gebäudedurchschnitts ([§ 9a HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__9a.html)). Betrifft die Schätzung mehr als 25 Prozent der Gesamtfläche, ist nur noch nach Fläche zu verteilen. Eine Schätzung ohne Angabe von Grund und Methode sollten Sie nicht hinnehmen.

Ziehen Sie während des Abrechnungsjahres aus oder ein, muss eine Zwischenablesung erfolgen ([§ 9b HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__9b.html)). Für Filialisten ist das bei jeder Standortschließung ein Prüfpunkt, mehr dazu im Beitrag [Standort schließen: Endabrechnung](/ratgeber-gewerbe/standortschliessung-endabrechnung).

## Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV

[§ 12 Abs. 1 HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__12.html) gibt Ihnen drei Kürzungsrechte:

1. **15 Prozent**, wenn die Kosten entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, etwa weil Zähler fehlen oder der Vermieter trotz Erfassung nur nach Fläche verteilt.
2. **3 Prozent**, wenn der Vermieter entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbaren Geräte installiert hat. Für alte Geräte greift das, sobald die Nachrüstfrist am 31.12.2026 abgelaufen ist.
3. **3 Prozent**, wenn der Vermieter die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitteilt.

Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Eine Filiale mit 500 m² soll 12.000 Euro Heizkosten zahlen. Der Vermieter hat nur nach Fläche verteilt, obwohl die Verordnung eine Verbrauchserfassung verlangt. Sie dürfen 15 Prozent kürzen, also 1.800 Euro. Rechnet er 2027 zwar nach Verbrauch ab, nutzt aber weiter nicht fernablesbare Altgeräte, wären 3 Prozent zulässig, also 360 Euro.

Kein Kürzungsrecht besteht, wenn eine Ausnahme nach [§ 11 HeizkostenV](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__11.html) greift, etwa weil die Erfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wäre. Ob das stimmt, muss der Vermieter erklären.

Hohe Heizkosten allein sind übrigens kein Mangel. Entspricht eine Heizungs- und Lüftungsanlage dem Standard bei Errichtung und arbeitet fehlerfrei, kann der Gewerbemieter weder mindern noch eine Modernisierung verlangen (BGH, Urteil vom 18.12.2013, XII ZR 80/12).

## Prüfpunkte für Ihre Abrechnung

- Ist eine zentrale Anlage oder eine Wärmelieferung vorhanden, sodass die Heizkostenverordnung gilt?
- Werden 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt, oder der im Vertrag vereinbarte höhere Anteil?
- Sind verbrauchsunabhängige Positionen enthalten, obwohl der Vertrag eine reine Verbrauchsabrechnung vorsieht?
- Gibt es bei gemischter Nutzung eine Vorerfassung nach Nutzergruppen?
- Enthalten die Heizkosten Reparaturen oder Erneuerungen?
- Sind Fernwärme-Entgelt und Wartung der Übergabestation doppelt angesetzt?
- Wurde geschätzt, und sind Grund und Methode angegeben? Betrifft die Schätzung mehr als 25 Prozent der Fläche?
- Sind die Erfassungsgeräte ab 2027 fernablesbar, und erhalten Sie monatliche Verbrauchsinformationen?
- Sind die CO2-Kosten ausgewiesen und nach CO2KostAufG aufgeteilt?
- Haben Sie bei Verstößen das Kürzungsrecht genutzt?

## Häufige Fragen

### Darf der Vermieter Heizkosten im Gewerbe nur nach Fläche abrechnen?

Grundsätzlich nein. Die Heizkostenverordnung verlangt auch im Gewerbe eine verbrauchsabhängige Verteilung und geht dem Mietvertrag vor. Ausnahmen gelten etwa, wenn die Erfassung unverhältnismäßig teuer wäre.

### Kann im Gewerbe mehr als 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden?

Ja. Nach § 10 HeizkostenV sind höhere Verbrauchsanteile vertraglich zulässig. Der BGH hat bestätigt, dass im Gewerbe sogar eine rein verbrauchsabhängige Verteilung vereinbart werden kann.

### Was bringt mir das Kürzungsrecht konkret?

Sie ziehen den Prozentsatz von Ihrem Heizkostenanteil ab: 15 Prozent bei fehlender Verbrauchsabrechnung, 3 Prozent bei fehlender Fernablesbarkeit oder fehlenden Verbrauchsinformationen. Begründen Sie die Kürzung schriftlich.

### Gilt die Heizkostenverordnung bei Fernwärme?

Ja. Bei Wärmelieferung gehören das Entgelt des Lieferanten und die Kosten der Hausanlagen zu den Heizkosten, und auch sie sind verbrauchsabhängig zu verteilen.

## Abrechnung prüfen lassen

Heizkosten sind in vielen Gewerbeabrechnungen die größte verbrauchsabhängige Position und zugleich die komplizierteste. Ob Verteilung, Kostenbestandteile und Kürzungsrechte stimmen, zeigt ein erster Blick im [kostenlosen Vorab-Check](/nebenkostencheck). Die [Gewerbe-Nebenkostenprüfung](/nebenkostenpruefung-gewerbe) prüft Heizkosten zusammen mit Mietvertrag und allen übrigen Positionen. Für Wohnungsmieter: [Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung](/nebenkostenabrechnung/verteilerschluessel).