# Nebenkostenabrechnung Gewerbe prüfen in München

> **Kurzantwort:** München erhebt die Grundsteuer B seit 2025 mit einem Hebesatz von 824 Prozent nach dem bayerischen Flächenmodell. Gewerbeflächen werden dabei mit der vollen Messzahl angesetzt, Wohnflächen nur mit 70 Prozent, die Lage des Grundstücks spielt keine Rolle. Gewerbemieter in München sollten deshalb vor allem Flächenangaben und die Aufteilung in gemischt genutzten Häusern prüfen. Die digitale Vorprüfung einzelner Abrechnungen bis 750 m² ist kostenlos.

## Bayerisches Flächenmodell: Was zählt, sind Quadratmeter

Bayern hat für die Grundsteuer ein eigenes Gesetz. Statt eines Grundstückswerts werden zwei Flächen bewertet: Der Grund und Boden mit 0,04 Euro je Quadratmeter, die Gebäudefläche stets mit 0,50 Euro je Quadratmeter ([Art. 3 BayGrStG](https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayGrStG-3)). Auf diese Äquivalenzbeträge wird eine Messzahl angewandt. Sie beträgt grundsätzlich 100 Prozent und wird nur für Wohnflächen auf 70 Prozent ermäßigt ([Art. 4 BayGrStG](https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayGrStG-4)).

Für Gewerbe bedeutet das: Ladenflächen, Büros, Praxen und Lagerflächen tragen die volle Messzahl. Bodenrichtwerte, Mieten oder Baujahr fließen nicht ein. Eine Ladenfläche in der Kaufingerstraße und eine gleich große Fläche in einem Gewerbegebiet am Stadtrand werden beim Gebäudeanteil gleich behandelt.

## Hebesatz 824 Prozent: hoch, aber nicht vergleichbar mit früher

Der Stadtrat hat den Hebesatz der Grundsteuer B für die Zeit ab dem 1. Januar 2025 auf 824 Prozent festgesetzt. Bis 2024 waren es 535 Prozent. Die Stadt nennt für 2026 keinen anderen Wert, der Satz gilt also weiter. Die beiden Hebesätze lassen sich nicht direkt vergleichen, weil die Messbeträge nach dem Flächenmodell ganz anders berechnet werden als nach den alten Einheitswerten. Ob Ihre Grundsteuer gestiegen oder gesunken ist, zeigt nur der Vergleich der Bescheide.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel ohne Sonderregeln zeigt die Größenordnung je Quadratmeter und Jahr:

- **Gewerbliche Gebäudefläche:** 0,50 Euro mal 100 Prozent mal 824 Prozent, rund 4,12 Euro.
- **Wohnfläche:** 0,50 Euro mal 70 Prozent mal 824 Prozent, rund 2,88 Euro.
- **Grund und Boden:** 0,04 Euro mal 824 Prozent, rund 0,33 Euro je Quadratmeter Grundstück.

Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Geschäftshaus mit 2.000 m² Nutzfläche auf einem 800 m² großen Grundstück kommt so auf etwa 8.240 Euro für die Gebäudefläche und rund 264 Euro für den Boden, zusammen gut 8.500 Euro Grundsteuer im Jahr. Ein Mieter mit 400 m² trägt bei reinem Flächenschlüssel ein Fünftel davon.

## Gemischt genutzte Häuser: der häufigste Streitpunkt

In München liegen viele Läden, Cafés und Praxen im Erdgeschoss von Wohnhäusern. Im Flächenmodell lässt sich genau ausrechnen, welcher Teil der Grundsteuer auf die Wohnflächen mit 70 Prozent und welcher auf die Nutzflächen mit 100 Prozent entfällt. Für die Abrechnung gilt aber zunächst der vereinbarte Umlageschlüssel. Prüfen Sie deshalb:

- Steht in Ihrem Vertrag ein reiner Flächenschlüssel, oder ist eine Aufteilung nach Nutzungsart vereinbart?
- Wurde die Grundsteuer schon im Vorwegabzug zwischen Wohnen und Gewerbe getrennt, und wenn ja, nach welcher Rechnung?
- Stimmt die im Messbescheid angegebene Nutzfläche mit Ihrer Mietfläche und der Gesamtfläche in der Abrechnung überein?

Mehr zur Verteilung im gemischten Haus lesen Sie unter [Gewerbe im Wohnhaus](/ratgeber/gewerbe-wohnhaus-nebenkosten). Die Grundregeln zur Umlage der Grundsteuer im Gewerbe, zu Änderungsbescheiden und Rückforderungen stehen im Ratgeber [Grundsteuer 2026 im Gewerbe](/ratgeber-gewerbe/grundsteuer-2026-gewerbe). Zum bayerischen Modell ist nach Angaben des Bundesfinanzhofs vom Mai 2026 noch ein Verfahren dort anhängig.

## Münchner Gewerbelagen und ihre typischen Kosten

- **Innenstadt:** Kaufingerstraße und Neuhauser Straße, Theatinerstraße, Sendlinger Straße und Maximilianstraße, dazu Passagen wie die Fünf Höfe. In den Geschäftshäusern der Altstadt sind Hausmeister, Reinigung und Aufzug häufige Positionen.
- **Einkaufszentren:** etwa Olympia-Einkaufszentrum, Pasing Arcaden, Riem Arcaden, PEP Neuperlach und das Mira. Hier lohnt der Blick auf Centermanagement und Werbegemeinschaft.
- **Bürostandorte:** unter anderem Arnulfpark, Werksviertel, Parkstadt Schwabing und die Bürolagen in Bogenhausen. Typisch sind Kosten für Klima und Lüftung, Empfang und Verwaltung.
- **Logistik:** vor allem im Norden der Stadt und im Umfeld des Flughafens, teils schon in den Nachbargemeinden mit eigenen Hebesätzen.

Gerade nach der Umstellung 2025 lohnt der Vergleich mit dem Vorjahr. Wie Sie Kostensprünge systematisch erkennen, zeigt der Beitrag zum [Vorjahresvergleich](/ratgeber-gewerbe/vorjahresvergleich).

## So läuft die Prüfung ab

Sie laden die Abrechnung hoch, den Mietvertrag gern gleich mit oder später. Nach der automatisierten Vorprüfung, die in der Regel zwischen 2 und 60 Minuten dauert, erhalten Sie eine Ersteinschätzung per E-Mail mit einer klaren Aussage zu Auffälligkeiten und Potenzial. Auf Wunsch erstellen wir einen Report mit Prüfbericht, Widerspruchsschreiben und Verweisen auf Mietrecht und Urteile. Den Preis nennen wir nach der kostenlosen Ersteinschätzung.

## Häufige Fragen

### Gilt in München ein anderer Hebesatz für Gewerbe als für Wohnen?

Nein, der Hebesatz von 824 Prozent gilt einheitlich für die Grundsteuer B. Der Unterschied entsteht über die Messzahl: 100 Prozent für Nutzflächen, 70 Prozent für Wohnflächen.

### Warum ist meine Grundsteuer trotz Flächenmodell gestiegen?

Das kann am neuen Hebesatz, an der vollen Messzahl für Gewerbeflächen oder an falschen Flächenangaben liegen. Lassen Sie sich den Messbescheid und den Grundsteuerbescheid zeigen und vergleichen Sie die Flächen.

### Was brauche ich für die Vorprüfung?

Die Nebenkostenabrechnung und meist den Mietvertrag. Belege sind nicht nötig, erleichtern aber die Prüfung der Grundsteuer.

## Münchner Abrechnung prüfen lassen

[Abrechnung kostenlos vorprüfen lassen](/einreichen?commercial=true) oder zuerst mehr über die [Gewerbe-Nebenkostenprüfung](/nebenkostenpruefung-gewerbe) erfahren. Andere Standorte finden Sie in der [Übersicht nach Stadt](/nebenkostenpruefung-gewerbe/staedte). Für Wohnungsmieter: Hinweise zu [Nebenkosten in München](/nebenkosten/muenchen).