# Nebenkostenabrechnung Gewerbe prüfen in Essen > **Kurzantwort:** Für Gewerbemieter in Essen ist 2026 vor allem die Grundsteuer interessant: 2025 galt für Nichtwohngrundstücke ein Hebesatz von 1.290 Prozent, seit 2026 gilt ein einheitlicher Satz von 925 Prozent. Bei gleichem Messbetrag sinkt die Grundsteuer für reine Gewerbegrundstücke damit um gut ein Viertel, und das sollte sich in Ihrer Abrechnung 2026 zeigen. Daneben lohnt der Blick auf die 2026 gestiegenen Entwässerungs- und Straßenreinigungsgebühren. Eine erste Einschätzung Ihrer Abrechnung erhalten Sie bei uns kostenlos. ## Grundsteuer in Essen: zwei Hebesätze 2025, einer 2026 Nordrhein-Westfalen hat den Kommunen ab 2025 erlaubt, für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festzulegen. Essen hat das 2025 genutzt: 655 Prozent für Wohngrundstücke und 1.290 Prozent für Nichtwohngrundstücke. Zu den Nichtwohngrundstücken zählen nach dem NRW-Gesetz auch gemischt genutzte Grundstücke, also etwa ein Wohn- und Geschäftshaus mit Laden im Erdgeschoss. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat am 04.12.2025 die höheren Sätze für Nichtwohngrundstücke in Essen, Bochum, Dortmund und Gelsenkirchen für rechtswidrig gehalten und die angefochtenen Bescheide aufgehoben. Die Urteile sind nicht rechtskräftig. Das Oberverwaltungsgericht NRW verhandelt den Bochumer Leitfall am 04.12.2026, das Essener Verfahren ist dort ebenfalls anhängig. Die Stadt hat reagiert. Der Rat beschloss am 27.05.2026 für 2026 einen einheitlichen Hebesatz für die Grundsteuer B von 925 Prozent. Die Bescheide für 2026 sind auf den 13.07.2026 datiert und gelten rückwirkend ab dem 01.01.2026. ### Was das für Ihre Abrechnung bedeutet Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Geschäftsgrundstück in der Innenstadt hat einen Grundsteuermessbetrag von 2.000 Euro. 2025 ergibt das bei 1.290 Prozent eine Grundsteuer von 25.800 Euro, 2026 bei 925 Prozent nur noch 18.500 Euro. Ein Mieter mit 25 Prozent Flächenanteil trägt 2025 also 6.450 Euro, 2026 noch 4.625 Euro. Bei reinen Wohnhäusern ist es umgekehrt, dort steigt der Satz von 655 auf 925 Prozent. Für Gewerbemieter in gemischt genutzten Häusern heißt das: Das ganze Gebäude wurde 2025 mit dem hohen Satz besteuert und 2026 mit dem einheitlichen. Prüfen Sie deshalb drei Dinge: - Wurde für 2026 der neue Bescheid vom Juli 2026 angesetzt und nicht der Betrag des Vorjahres fortgeschrieben? - Hat der Vermieter gegen den Bescheid 2025 Rechtsbehelf eingelegt? Fällt das Verfahren zugunsten der Eigentümer aus, kann die Grundsteuer 2025 nachträglich sinken, und Ihr Anteil an einer Erstattung gehört dann in die Abrechnung. - Wurden die Vorauszahlungen nach dem Wechsel angepasst, wenn Ihr Vertrag das vorsieht? Wie die Grundsteuer im Gewerbe allgemein umgelegt wird und welche Vertragsklauseln dafür nötig sind, erklären wir im Ratgeber [Grundsteuer 2026 im Gewerbe](/ratgeber-gewerbe/grundsteuer-2026-gewerbe). Die Hebesätze anderer Großstädte finden Sie in unserer Übersicht [Grundsteuer-Hebesätze 2026](/grundsteuer-hebesaetze-2026). ## Grundbesitzabgaben 2026: was gestiegen ist Neben der Grundsteuer erhebt die Stadt Essen die übrigen Grundbesitzabgaben, die in Gewerbeabrechnungen häufig als eigene Positionen auftauchen. Der Rat hat die Sätze am 10.12.2025 für 2026 beschlossen: - **Schmutzwasser:** 4,07 Euro je Kubikmeter (2025: 3,85 Euro). - **Niederschlagswasser:** 2,06 Euro je Quadratmeter befestigter, angeschlossener Fläche und Jahr (2025: 1,96 Euro). - **Straßenreinigung:** 11,66 Euro je Frontmeter und Jahr bei wöchentlicher Reinigung (2025: 11,40 Euro), Winterdienst zusätzlich nach Streuklasse. - **Restabfall:** 3,41 Euro je Liter Behältervolumen und Jahr bei wöchentlicher Leerung im Vollservice (2025: 3,30 Euro). Ein 1.100-Liter-Behälter kostet damit 3.751 Euro im Jahr. Für Gewerbeobjekte mit großen Hof-, Park- oder Ladeflächen ist das Niederschlagswasser oft der größte Posten dieser Gruppe. Achten Sie darauf, dass die Gebühr nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt wird und nicht etwa nach Verbrauch an Frischwasser. Bei der Straßenreinigung zählen die Frontmeter des Grundstücks, ein Verwaltungsaufschlag des Vermieters gehört nicht dazu. Beim Restabfall rechnet Essen nach Behältervolumen ab. Steht ein großer Restabfallbehälter für das ganze Haus, während Ihr Betrieb seinen Gewerbeabfall über einen eigenen Entsorger abholen lässt, zahlen Sie unter Umständen doppelt. Mehr dazu im Ratgeber zum [Gewerbeabfall](/ratgeber-gewerbe/gewerbeabfall). ## Gewerbelagen in Essen und ihre typischen Kostenpositionen Welche Positionen in einer Abrechnung auffallen, hängt stark von der Objektart ab. In Essen sind die wichtigsten Lagen nach Angaben der Essener Wirtschaftsförderung (EWG): - **Einzelhandel in der City:** die Fußgängerzonen Kettwiger Straße und Limbecker Straße sowie die Center Limbecker Platz und Rathaus Galerie. Essen war nach EWG-Angaben 1927 die erste deutsche Stadt mit einer Fußgängerzone. - **Büro:** Innenstadt und Südviertel, Rüttenscheid und Bredeney, der Krupp-Gürtel, die Weststadt sowie Unternehmensstandorte wie der RWE Campus in Altenessen. - **Logistik und Gewerbe:** der Essener Norden mit CITY DOCK Essen am Hafen, dem Green Business Park und dem Gewerbepark Carnaperhof, außerdem Freiheit Emscher und das Gewerbegebiet Essen-West. In Einkaufszentren stehen typischerweise Centermanagement, Werbegemeinschaft und die Instandhaltung der Mall im Mittelpunkt. Bei Büroflächen sind es Verwaltungskosten, Empfang und Haustechnik. Bei Logistikflächen fallen Grundsteuer und Niederschlagswasser wegen der großen Grundstücke stärker ins Gewicht als anderswo. ## Prüfpunkte für Ihre Abrechnung in Essen - Grundsteuer 2025 mit 1.290 Prozent (Nichtwohnen) und 2026 mit 925 Prozent: passt der Betrag zum jeweiligen Bescheid? - Bei abweichendem Abrechnungsjahr: zeitanteilige Aufteilung zwischen 2025 und 2026? - Erstattungen aus Rechtsbehelfen gegen die Bescheide 2025 weitergegeben? - Entwässerung 2026 mit 4,07 Euro je Kubikmeter und 2,06 Euro je Quadratmeter: stimmen Fläche und Verteilerschlüssel? - Straßenreinigung: richtige Frontmeter, richtige Reinigungs- und Streuklasse? - Restabfall: passt das Behältervolumen zur Nutzung, und wird eigener Gewerbeabfall nicht doppelt bezahlt? - Centerkosten und Verwaltungskosten: vertraglich vereinbart und nachvollziehbar aufgeschlüsselt? ## So prüfen wir Ihre Abrechnung Sie laden Ihre Abrechnung digital hoch, idealerweise mit dem Mietvertrag, der auch nachgereicht werden kann. Belege sind keine Pflicht, aber hilfreich. Die automatisierte Vorprüfung dauert je nach Abrechnung in der Regel 2 bis 60 Minuten, danach erhalten Sie eine Ersteinschätzung per E-Mail. Für einzelne Abrechnungen bis 750 Quadratmeter ist dieser Einstieg kostenlos. Auf Wunsch folgt ein Report mit Prüfbericht und Widerspruchsschreiben, der Preis dafür richtet sich nach der Ersteinschätzung. Bei Bedarf übernimmt eine Partnerkanzlei die Durchsetzung. ## Häufige Fragen ### Muss mein Vermieter die niedrigere Grundsteuer 2026 an mich weitergeben? Umgelegt werden darf nur die tatsächlich festgesetzte Grundsteuer. Ist der Bescheid für 2026 niedriger als der für 2025, muss die Abrechnung 2026 den niedrigeren Betrag zeigen, sofern das Grundstück vorher als Nichtwohngrundstück besteuert wurde. ### Kann ich selbst gegen den Grundsteuerbescheid 2025 vorgehen? In der Regel nicht. Rechtsbehelfe stehen dem Steuerschuldner zu, meist dem Eigentümer. Sie können Ihren Vermieter aber schriftlich fragen, ob er Widerspruch oder Klage erhoben hat und wie der Stand ist. ### Sind die städtischen Gebühren automatisch umlagefähig? Nein. Im Gewerbe entscheidet der Mietvertrag, welche Kosten Sie tragen. Entwässerung, Straßenreinigung und Müllabfuhr werden häufig vereinbart, müssen aber im Vertrag stehen und richtig verteilt werden. ## Abrechnung aus Essen prüfen lassen Laden Sie Ihre Abrechnung hoch und [lassen Sie sie kostenlos vorprüfen](/einreichen?commercial=true). Alles zu Ablauf und Leistungen finden Sie auf der Seite [Gewerbe-Nebenkostenprüfung](/nebenkostenpruefung-gewerbe), weitere Städte in der [Städteübersicht](/nebenkostenpruefung-gewerbe/staedte).