# Nebenkostenabrechnung Gewerbe prüfen in Dortmund

> **Kurzantwort:** Dortmund hat für 2025 zwei Grundsteuer-Hebesätze erhoben, 625 Prozent für Wohn- und 1.245 Prozent für Nichtwohngrundstücke. Seit 2026 gilt ein einheitlicher Satz von 800 Prozent. Für Gewerbegrundstücke sinkt die Grundsteuer bei gleichem Messbetrag damit um mehr als ein Drittel, das muss Ihre Abrechnung 2026 widerspiegeln. Für Hallen- und Logistikflächen ist außerdem die Niederschlagswassergebühr von 1,80 Euro je Quadratmeter ein großer Posten. Ihre Abrechnung können Sie bei uns kostenlos vorprüfen lassen.

## Die wichtigsten Dortmunder Werte auf einen Blick

- **Grundsteuer B 2025:** 625 Prozent für Wohngrundstücke, 1.245 Prozent für Nichtwohngrundstücke.
- **Grundsteuer B 2026:** 800 Prozent einheitlich für alle Grundstücke.
- **Niederschlagswasser 2026:** 1,80 Euro je Quadratmeter gebührenpflichtiger Fläche und Jahr.
- **Schmutzwasser 2026:** 3,16 Euro je Kubikmeter.
- **Straßenreinigung 2026:** 7,28 bis 8,96 Euro je Frontmeter und Jahr bei wöchentlicher Reinigung, je nach Straßenart, Winterdienst zusätzlich.
- **Restabfall 2026:** zum Beispiel 2.323,98 Euro im Jahr für einen 1.100-Liter-Behälter bei 14-täglicher Leerung.

Alle Werte stammen aus den Satzungen der Stadt Dortmund, die Gebühren 2026 hat der Rat am 18.12.2025 beschlossen.

## Grundsteuer: vom Nichtwohn-Hebesatz zurück zum Einheitssatz

Nordrhein-Westfalen erlaubt den Städten seit 2025, Wohn- und Nichtwohngrundstücke mit unterschiedlichen Hebesätzen zu belegen. Dortmund hat das 2025 getan und Gewerbe- sowie gemischt genutzte Grundstücke mit fast dem doppelten Satz besteuert. Gegen diese Differenzierung haben Eigentümer geklagt. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat die höheren Nichtwohn-Hebesätze in Dortmund, Bochum, Essen und Gelsenkirchen am 04.12.2025 für rechtswidrig gehalten. Die Urteile sind nicht rechtskräftig, das Dortmunder Verfahren liegt beim Oberverwaltungsgericht NRW.

Für 2026 hat der Rat am 18.12.2025 einen einheitlichen Satz von 800 Prozent beschlossen. Die Stadt hat angekündigt, sich nach einer höchstrichterlichen Entscheidung erneut mit dem Hebesatz zu befassen.

Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Bürogebäude in der Innenstadt hat einen Messbetrag von 3.000 Euro. 2025 ergibt das bei 1.245 Prozent eine Grundsteuer von 37.350 Euro, 2026 bei 800 Prozent noch 24.000 Euro. Bei einem Flächenanteil von 10 Prozent sinkt der Anteil eines Mieters von 3.735 Euro auf 2.400 Euro.

So einen Sprung sollten Sie mit dem [Vorjahresvergleich](/ratgeber-gewerbe/vorjahresvergleich) gezielt nachvollziehen. Fragen Sie außerdem, ob der Eigentümer gegen den Bescheid 2025 vorgegangen ist. Fällt das Berufungsverfahren zugunsten der Eigentümer aus, kann die Grundsteuer 2025 nachträglich sinken, und Ihr Anteil an einer Erstattung gehört in die Abrechnung. Grundsätzliches zur Umlage im Gewerbe finden Sie im Ratgeber [Grundsteuer 2026 im Gewerbe](/ratgeber-gewerbe/grundsteuer-2026-gewerbe), die Sätze anderer Städte in der Übersicht [Grundsteuer-Hebesätze 2026](/grundsteuer-hebesaetze-2026).

## Niederschlagswasser: der unterschätzte Posten bei Hallenflächen

Dortmund ist ein Logistikstandort. Die Stadt bezeichnet sich als größten Kanalhafen Europas, der Hafen nennt rund 170 Hektar Fläche, und auf dem Gelände der Westfalenhütte wird ein Logistikpark entwickelt. Bei solchen Objekten ist die Niederschlagswassergebühr oft höher als manche klassische Betriebskostenposition.

Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Logistikobjekt hat 20.000 Quadratmeter Dach- und befestigte Hoffläche, die an den Kanal angeschlossen sind. Bei 1,80 Euro je Quadratmeter fallen 36.000 Euro im Jahr an. Ist die Fläche in der Veranlagung um 10 Prozent zu groß, zahlen die Mieter 3.600 Euro zu viel, jedes Jahr.

Prüfen Sie deshalb, ob die veranlagte Fläche zur tatsächlichen Bebauung passt und ob Flächen mit Versickerung oder Regenwassernutzung berücksichtigt sind. Die Satzung sieht für qualifizierte Regenwassernutzungsanlagen eine Ermäßigung der Niederschlagsgebühr um 50 Prozent vor. In Multi-Tenant-Objekten kommt es zudem darauf an, wie die Gebühr verteilt wird: nach Mietfläche, nach Grundstücksanteil oder nach einem anderen vereinbarten Schlüssel.

## Straßenreinigung und Abfall

Die Straßenreinigung rechnet Dortmund nach Frontmetern und Straßenart ab. An einer Anliegerstraße kostet die wöchentliche Reinigung 2026 8,96 Euro je Frontmeter, an Straßen mit überörtlichem Verkehr 7,28 Euro. Eckgrundstücke haben mehrere Fronten, große Gewerbegrundstücke oft lange. Der Winterdienst wird nach Stufen zusätzlich berechnet.

Beim Restabfall gibt es in Dortmund keinen eigenen Gewerbetarif, es gelten die Behältergebühren. Für große Mengen sieht die Satzung zusätzlich Wechselbehälter und Presscontainer vor. Prüfen Sie, ob die abgerechneten Behälter zu Ihrer Nutzung passen und ob Gewerbeabfall, den Sie selbst entsorgen lassen, nicht zusätzlich über die Hausabfuhr bezahlt wird.

## Gewerbelagen in Dortmund

Die zentrale Einzelhandelsachse ist der Hellweg mit Westenhellweg und Ostenhellweg, dazu die Kampstraße und die Thier-Galerie am Westenhellweg mit rund 145 Geschäften. Als Büroschwerpunkte nennt die Wirtschaftsförderung Dortmund unter anderem die Stadtkrone Ost, PHOENIX, den TechnologiePark, das Hafenquartier an der Speicherstraße und den Boulevard B1. Gewerbe- und Logistikflächen liegen etwa auf der Westfalenhütte, im Gebiet Im Weißen Feld und im Hafen.

## Prüfpunkte für Ihre Abrechnung in Dortmund

- Grundsteuer 2025 mit 1.245 Prozent nur, wenn das Grundstück als Nichtwohngrundstück eingestuft ist, 2026 mit 800 Prozent.
- Abrechnungsjahr abweichend vom Kalenderjahr: Jahresbeträge 2025 und 2026 zeitanteilig aufgeteilt?
- Rechtsbehelfe gegen den Bescheid 2025 und mögliche Erstattungen offengelegt?
- Niederschlagswasser: veranlagte Fläche plausibel, Ermäßigungen berücksichtigt, Schlüssel vertragsgemäß?
- Straßenreinigung: richtige Frontmeter und Straßenart?
- Restabfall: Behälter und Leerungsrhythmus passend zur Nutzung?

## Häufige Fragen

### Mein Laden liegt in einem Wohnhaus. Galt 2025 trotzdem der Nichtwohn-Hebesatz?

Gemischt genutzte Grundstücke zählen nach dem NRW-Gesetz zu den Nichtwohngrundstücken. Ein Wohn- und Geschäftshaus wurde 2025 daher in der Regel mit dem höheren Satz besteuert. Genau diese Zuordnung prüft das Oberverwaltungsgericht NRW.

### Kann der Hebesatz für 2026 noch einmal geändert werden?

Erhöhen kann eine Gemeinde den Hebesatz rückwirkend nur bis zum 30. Juni des Jahres, eine Senkung ist auch danach möglich ([§ 25 GrStG](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__25.html)). Ob Dortmund nach einer Entscheidung der Gerichte reagiert, ist offen.

### Was kostet die Prüfung?

Für einzelne Abrechnungen bis 750 Quadratmeter ist die digitale Vorprüfung mit Ersteinschätzung kostenlos. Den Preis für einen ausführlichen Report mit Prüfbericht und Widerspruchsschreiben nennen wir nach der Ersteinschätzung.

## Abrechnung aus Dortmund prüfen lassen

Laden Sie Abrechnung und, wenn vorhanden, Mietvertrag hoch, die automatisierte Vorprüfung dauert in der Regel 2 bis 60 Minuten. [Jetzt Abrechnung kostenlos vorprüfen lassen](/einreichen?commercial=true). Mehr zu Ablauf und Leistungen lesen Sie auf der Seite [Gewerbe-Nebenkostenprüfung](/nebenkostenpruefung-gewerbe), weitere Städte in der [Städteübersicht](/nebenkostenpruefung-gewerbe/staedte).