Wenn in einem Mehrfamilienhaus Wohnungen zeitweise leer stehen, sorgt das in der Nebenkostenabrechnung oft für Streit. Für Mieter ist die gute Nachricht: Leerstandsanteile dürfen nicht einfach stillschweigend auf die übrigen Wohnungen umgelegt werden. Maßgeblich ist, was als Betriebskosten überhaupt umlagefähig ist und welcher Verteilerschlüssel im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Betriebskosten sind nach § 556 BGB und § 1 BetrKV nur solche laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen; abweichende, nachteilige Vereinbarungen sind unwirksam. (gesetze-im-internet.de)
Grundsatz: Leerstand ist Vermieterrisiko
Für die Praxis gilt ein klarer Grundsatz: Das wirtschaftliche Risiko des Leerstands trägt der Vermieter. Der Bundesgerichtshof hat schon 2006 entschieden, dass bei einer Umlage nach Wohnfläche die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich vom Vermieter selbst zu tragen sind; eine Belastung der Mieter mit diesen Anteilen ist im Regelfall nicht gerechtfertigt. (juris.bundesgerichtshof.de)
Das bedeutet: Wird im Haus eine Wohnung nicht vermietet, darf der Vermieter diese Kosten nicht einfach auf die bewohnten Einheiten verteilen, nur weil das Gesamtobjekt teurer geworden ist. Gerade bei nach Wohnfläche abgerechneten Positionen wie Grundsteuer, Hausreinigung, Allgemeinstrom oder Müllgebühren kann ein falscher Verteilerschlüssel dazu führen, dass Mieter zu viel zahlen. Der Deutsche Mieterbund weist ausdrücklich darauf hin, dass die auf Leerstand entfallenden Kostenanteile nicht den verbleibenden Mietern aufgebürdet werden dürfen. (mieterbund.de)
Wann eine Umlage trotzdem zulässig sein kann
Nicht jede Kostenposition reagiert im selben Maß auf Leerstand. Bei verbrauchsabhängigen Kosten kommt es stärker auf die konkrete Abrechnung an. Der BGH hat etwa für Heiz- und Warmwasserkosten anerkannt, dass bei sehr hohem Leerstand nicht automatisch eine Umstellung auf eine andere Verteilung verlangt werden kann; entscheidend bleibt aber auch hier, dass die Belastung der Mieter nicht unangemessen ausfällt und der Vermieter das Leerstandsrisiko nicht einseitig verlagert. Für einzelne Kostenarten können außerdem besondere Verteilungslogiken sinnvoll sein, etwa bei Grund- und Verbrauchskosten oder bei Schlüsseln nach Personen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. (urteile-gesetze.de)
Für Mieter ist wichtig: Ein Leerstand rechtfertigt nicht automatisch jede Umlageänderung. Der Vermieter darf den Verteilerschlüssel nicht einfach nach Belieben anpassen, sondern braucht dafür eine tragfähige mietvertragliche Grundlage oder muss sich an die gesetzlichen Vorgaben halten. Auch bei Betriebskostenvorauszahlungen bleibt § 556 BGB maßgeblich: Jährlich ist abzurechnen, und Einwendungen müssen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erhoben werden. (gesetze-im-internet.de)
Typische Fehler in der Abrechnung bei Leerstand
Besonders häufig ist der Fehler, dass der Vermieter die Gesamtwohnfläche rechnerisch so behandelt, als wäre die leerstehende Einheit plötzlich „verschwunden“. Das ist unzulässig, wenn nach Fläche abgerechnet wird: Die Gesamtfläche des Hauses bleibt die Gesamtfläche des Hauses. Ebenso problematisch ist es, wenn Leerstandsanteile zwar im Hintergrund berücksichtigt werden, aber in der Abrechnung nicht nachvollziehbar erklärt werden. Mieter haben nach § 556 Absatz 4 BGB ein Recht auf Belegeinsicht; eine transparente und prüfbare Abrechnung ist also Pflicht. (gesetze-im-internet.de)
Auffällig wird ein Fehler oft dann, wenn einzelne Positionen plötzlich steigen, obwohl sich der eigene Verbrauch gar nicht verändert hat. Dann lohnt sich ein genauer Blick auf die Umlageschlüssel, auf die Gesamtwohnfläche und auf die Belege. Die Verbraucherzentrale empfiehlt generell, Betriebskostenabrechnungen systematisch zu prüfen und auf Plausibilität, Umlageschlüssel und formale Vollständigkeit zu achten. (verbraucherzentrale-energieberatung.de)
Was Mieter jetzt tun können
Wer den Verdacht hat, dass Leerstandskosten in der Nebenkostenabrechnung falsch verteilt wurden, sollte die Abrechnung schriftlich beanstanden und Belegeinsicht verlangen. Wichtig ist die Frist: Einwendungen sind grundsätzlich nur bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung möglich. Danach ist eine Korrektur deutlich schwieriger. Wenn Sie unsicher sind, kann eine professionelle Prüfung schnell Klarheit bringen. Gerade bei komplexen Fällen mit mehreren Kostenarten, wechselnden Verteilerschlüsseln oder auffälligen Leerstandsanteilen ist Nebenkostenprofi.de eine hilfreiche Anlaufstelle für Mieter, die ihre Nebenkostenabrechnung fachkundig prüfen lassen möchten. (gesetze-im-internet.de)
Fazit: Leerstand zahlt der Mieter nicht einfach mit
Leerstand ist in der Betriebskostenabrechnung kein Freifahrtschein für Vermieter. Nach der Rechtsprechung und den gesetzlichen Vorgaben dürfen Kosten, die auf unvermietete Wohnungen entfallen, grundsätzlich nicht den übrigen Mietern aufgeladen werden; der Vermieter bleibt für das Leerstandsrisiko verantwortlich. Wer seine Abrechnung prüft, den Verteilerschlüssel versteht und bei Bedarf fristgerecht widerspricht, schützt sich vor unnötigen Nachzahlungen. (gesetze-im-internet.de)
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.