Wann Gartenpflege überhaupt umlagefähig ist
Kosten für die Gartenpflege können grundsätzlich als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist und die Kosten laufend entstehen. Das ergibt sich aus § 556 BGB, der Betriebskosten als laufende Kosten des Grundstücks und Gebäudes beschreibt, sowie aus § 2 Nummer 10 der Betriebskostenverordnung, wo die Kosten der Gartenpflege ausdrücklich genannt sind. Entscheidend ist also nicht, ob ein Garten vorhanden ist, sondern ob es sich um laufende Pflegekosten handelt und der Mietvertrag eine Umlage erlaubt. (gesetze-im-internet.de)
Zur umlagefähigen Gartenpflege gehören nach der Betriebskostenverordnung vor allem die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, also etwa Rasenmähen, Heckenschnitt, Laubentfernung, das Pflegen von Beeten und auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Ebenfalls erfasst sein können die Pflege von Spielplätzen sowie von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. (gesetze-im-internet.de)
Diese Kosten gehören meistens nicht dazu
Grenzen setzt das Mietrecht dort, wo aus Pflege eine Maßnahme der Instandhaltung, Erneuerung oder Neugestaltung wird. Nicht alles, was im oder am Garten passiert, ist automatisch Betriebskosten. Typische Streitpunkte sind etwa das komplette Neuanlegen einer Grünfläche, größere Umgestaltungen, Erdarbeiten mit Baucharakter oder Arbeiten, die eher der Verbesserung als der laufenden Pflege dienen. Auch der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit aus § 556 BGB spielt hier eine wichtige Rolle: Selbst umlagefähige Positionen dürfen nicht unnötig teuer sein. (gesetze-im-internet.de)
Besonders wichtig ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Baumfällkosten. Der BGH hat entschieden, dass die Fällung eines morschen und nicht mehr standsicheren Baums unter bestimmten Umständen zu den umlagefähigen Kosten der Gartenpflege zählen kann. Gleichzeitig hat der BGH aber auch klargestellt, dass Kosten für öffentlich zugängliche Garten- oder Parkflächen nicht ohne Weiteres auf Wohnraummieter umgelegt werden können, wenn diese Flächen gerade nicht dem bestimmungsmäßigen Gebrauch der Mietsache dienen. (juris.bundesgerichtshof.de)
Öffentlich zugängliche Flächen sind ein Sonderfall
Wenn ein Vermieter Garten- oder Parkflächen bewusst für die Öffentlichkeit freigibt, fehlt nach der Rechtsprechung der erforderliche Bezug zur Mietsache. Dann dürfen die Pflegekosten dieser Flächen nicht einfach den Mietern angelastet werden. Für Mieter ist das besonders relevant, wenn eine Wohnanlage zwar schöne Außenanlagen hat, diese aber von allen genutzt werden können, etwa als öffentlich zugängliche Grünfläche oder Durchgangsbereich. (juris.bundesgerichtshof.de)
Anders ist es bei Gemeinschaftsgärten innerhalb der Wohnanlage. Hier dürfen die laufenden Pflegekosten regelmäßig als Betriebskosten abgerechnet werden, solange der Mietvertrag das vorsieht und die Abrechnung die Kosten nachvollziehbar zuordnet. (gesetze-im-internet.de)
So erkennen Sie Fehler in der Abrechnung
Bei Gartenpflege lohnt sich ein genauer Blick auf die einzelnen Rechnungspositionen. Häufig tauchen Sammelposten auf, in denen zulässige Pflegekosten mit nicht umlagefähigen Arbeiten vermischt werden. Prüfen sollten Mieter vor allem, ob tatsächlich nur laufende Pflege abgerechnet wurde, ob die Fläche überhaupt zum Objekt gehört und ob die Kosten nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel korrekt verteilt wurden. Weil die Betriebskostenabrechnung jährlich erfolgen muss, sollte außerdem das Abrechnungsjahr und der Zugang der Abrechnung stimmen. Einwendungen müssen Mieter grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. (gesetze-im-internet.de)
Gerade bei größeren Wohnanlagen sind Fehler nicht selten: mal werden Baumfällungen pauschal unter „Gartenpflege“ versteckt, mal werden Arbeiten berechnet, die in Wahrheit eine Modernisierung oder Neuanlage betreffen. Auch Hauswartleistungen dürfen nicht doppelt angesetzt werden, wenn dieselbe Tätigkeit bereits über eine andere Position abgerechnet wird. Die Betriebskostenverordnung schließt zudem bestimmte Arbeitsleistungen des Hauswarts aus, soweit sie zu den Nummern 2 bis 10 und 16 gehören. (gesetze-im-internet.de)
Was Sie bei einer fehlerhaften Position tun können
Wenn Ihnen eine Position unklar vorkommt, sollten Sie die Belege einsehen und die Abrechnung genau prüfen lassen. Das ist Ihr gutes Recht und oft der schnellste Weg, unzulässige Kosten zu erkennen. Besonders bei größeren Nachzahlungen oder unübersichtlichen Sammelpositionen kann professionelle Unterstützung sehr sinnvoll sein. Ein spezialisierter Service wie Nebenkostenprofi.de kann Mieter dabei unterstützen, die Nebenkostenabrechnung verständlich zu prüfen und mögliche Fehler aufzudecken. (gesetze-im-internet.de)
Kurz gesagt: Nicht jeder Grünschnitt ist umlagefähig
Für Mieter gilt: Laufende Pflege des Gartens kann in der Nebenkostenabrechnung auftauchen, aber nicht jede Maßnahme rund um Außenanlagen ist automatisch erlaubt. Umlagefähig sind vor allem regelmäßige Pflegearbeiten an gärtnerisch angelegten Flächen. Nicht umlagefähig sind dagegen typischerweise Neuanlagen, reine Verschönerungen oder Kosten ohne klaren Bezug zur Mietsache. Wer die Abrechnung aufmerksam prüft, kann unnötige Kosten oft schnell erkennen und wirksam beanstanden. (gesetze-im-internet.de)
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.