Allgemeinstrom ist ein typischer, aber oft missverständlicher Posten in der Nebenkostenabrechnung. Gemeint sind in der Regel die Stromkosten für gemeinsam genutzte Bereiche eines Hauses, also etwa Treppenhaus, Flure, Keller oder Außenbeleuchtung. Entscheidend ist jedoch nicht die Überschrift in der Abrechnung, sondern ob die Kosten rechtlich tatsächlich umlagefähig sind. Die Grundlage dafür findet sich in der Betriebskostenverordnung, die unter anderem die Stromkosten für Außenbeleuchtung und gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile nennt (§ 2 BetrKV).
Was genau zum Allgemeinstrom gehört
Zum umlagefähigen Allgemeinstrom gehören vor allem die Stromkosten für die Beleuchtung von Zugängen, Fluren, Treppen, Keller- und Bodenräumen sowie Waschküchen. Auch die Außenbeleuchtung des Gebäudes fällt darunter, wenn sie dem Haus und den Bewohnern gemeinsam dient (§ 2 BetrKV). In der Praxis werden diese Kosten oft über den allgemeinen Hausstrom erfasst und anschließend über den vereinbarten Umlageschlüssel verteilt.
Wichtig ist die Abgrenzung: Nicht jeder Stromverbrauch im Gebäude ist automatisch Allgemeinstrom. Strom für Räume oder Anlagen, die nicht der gemeinschaftlichen Nutzung dienen, darf nicht einfach unter dieser Position landen. Gerade bei gemischten Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten kommt es hier häufig zu fehlerhaften Zuordnungen.
Diese Kosten werden oft falsch eingeordnet
Besonders häufig tauchen in Abrechnungen Positionen auf, die mit Allgemeinstrom vermischt werden. Dazu gehören etwa der Strom für Heizungsanlagen, Pumpen oder Lüftungsanlagen. Solche Kosten gehören grundsätzlich in die Heizkostenabrechnung beziehungsweise in andere Betriebskostenarten und nicht pauschal in den Allgemeinstrom. Der Deutsche Mieterbund weist darauf hin, dass bei Betriebskostenabrechnungen die Nachvollziehbarkeit und eine saubere Zuordnung zentral sind (Deutscher Mieterbund).
Auch Strom für rein vermieterseitige Nutzung, etwa für private Kellerräume oder separat genutzte Gewerbeflächen, darf nicht über den Allgemeinstrom auf alle Mieter umgelegt werden. Wenn ein Teil des Stroms nur einem bestimmten Bereich dient, muss dieser sachgerecht getrennt werden. Genau hier entstehen oft Streitpunkte, die sich bei einer Prüfung der Nebenkostenabrechnung aufdecken lassen.
Wie der Vermieter den Allgemeinstrom abrechnen darf
Der Vermieter darf Betriebskosten nur dann abrechnen, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist. Außerdem muss die Abrechnung jährlich erfolgen, und Einwendungen des Mieters sind spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen (§ 556 BGB). Für die Verteilung gilt grundsätzlich der vereinbarte Umlageschlüssel; fehlt eine besondere Vereinbarung, ist häufig die Wohnfläche maßgeblich (§ 556a BGB).
Für Mieter ist außerdem wichtig: Die Abrechnung muss rechnerisch nachvollziehbar sein. Wer Zweifel hat, kann Belege einsehen und die angesetzten Kosten prüfen lassen. Das folgt aus der Rechenschaftspflicht und dem Belegeinsichtsrecht nach § 259 BGB. Der Deutsche Mieterbund betont zudem, dass Mieter bei Unklarheiten häufig nur durch Einsicht in die Unterlagen die Abrechnung wirklich überprüfen können (DMB).
Woran Sie Fehler beim Allgemeinstrom erkennen
Ein erster Warnhinweis ist ein ungewöhnlich hoher Betrag im Vergleich zu früheren Jahren oder zu ähnlichen Häusern. Ebenfalls verdächtig ist es, wenn die Abrechnung nicht erkennen lässt, welche Anlagen oder Gebäudeteile in der Position Allgemeinstrom enthalten sind. Fehlt eine sinnvolle Aufschlüsselung, lohnt sich eine Belegeinsicht.
Achten Sie auch auf die Trennung zwischen Allgemeinstrom und Heizstrom. Wenn der Strom für Heizungsanlage, Umwälzpumpen oder Regeltechnik in der Position Allgemeinstrom versteckt ist, kann das zu einer unzulässigen Belastung führen. Gleiches gilt, wenn Kosten für gewerblich genutzte Flächen oder Sonderbereiche ohne klare Grundlage auf die Wohnmieter umgelegt werden.
Was Sie als Mieter jetzt tun können
Prüfen Sie zunächst, ob Ihr Mietvertrag überhaupt Betriebskosten vorsieht und welcher Verteilerschlüssel vereinbart wurde. Vergleichen Sie dann die Position Allgemeinstrom mit Vorjahresabrechnungen und achten Sie auf auffällige Sprünge. Wenn Sie Zweifel haben, sollten Sie die Belege anfordern und die Abrechnung schriftlich beanstanden, bevor die Einwendungsfrist von zwölf Monaten abläuft (§ 556 BGB).
Wenn Sie nicht sicher sind, ob Ihr Vermieter den Allgemeinstrom korrekt abgegrenzt hat, kann eine professionelle Prüfung viel Geld sparen. Eine hilfreiche Anlaufstelle ist Nebenkostenprofi.de, wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung fachkundig prüfen lassen möchten.
Fazit
Allgemeinstrom ist nur dann unproblematisch, wenn er sauber als Strom für gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile abgerechnet wird. Alles, was dort nicht hingehört, kann die Abrechnung fehlerhaft machen. Wer die Position genau prüft, Belege einfordert und Fristen einhält, schützt sich wirksam vor unnötigen Nachzahlungen und kann zu viel gezahlte Beträge eher zurückholen.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.