# Grundsteuer-Hebesätze 2026 der 50 größten Städte – Folgen für Gewerbemieter > **Kurzantwort:** Die Grundsteuer ergibt sich aus Messbetrag mal Hebesatz. Die Hebesätze 2026 der großen Städte reichen von 160 Prozent in Stuttgart bis 1.181 Prozent in Darmstadt, sind wegen der unterschiedlichen Landesmodelle aber nur innerhalb eines Landes vergleichbar. Für Gewerbemieter wichtig: Neun der zehn großen Städte in Nordrhein-Westfalen, die 2025 für Nichtwohngrundstücke einen höheren Satz erhoben, sind 2026 zum einheitlichen Satz zurückgekehrt, in der Regel mit deutlich niedrigerer Steuer für Gewerbegrundstücke. Prüfen Sie, ob Ihre Abrechnung 2026 den richtigen Satz und den richtigen Bescheid verwendet. ## Was der Hebesatz ist Die Grundsteuer entsteht in drei Schritten. Das Finanzamt stellt die Bemessungsgrundlage fest, wendet darauf die Steuermesszahl an und setzt den Grundsteuermessbetrag fest ([§ 13 GrStG](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__13.html)). Die Gemeinde multipliziert diesen Messbetrag mit ihrem Hebesatz und setzt die Steuer mit dem Grundsteuerbescheid fest ([§ 25 GrStG](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__25.html)). Die Formel lautet: **Grundsteuer = Messbetrag × Hebesatz**. Ein Hebesatz von 500 Prozent bedeutet, dass die Jahressteuer das Fünffache des Messbetrags beträgt. Den Messbetrag legt das Finanzamt fest, den Hebesatz beschließt der Rat der Stadt. Er gilt für ein oder mehrere Kalenderjahre. Bis zum 30. Juni kann er mit Wirkung ab Jahresbeginn festgesetzt werden, danach nur noch, wenn er nicht steigt. Ein Hebesatz allein sagt deshalb nichts über die Steuerlast. Stuttgart mit 160 Prozent ist nicht günstiger als Darmstadt mit 1.181 Prozent, weil Baden-Württemberg und Hessen ihre Messbeträge völlig unterschiedlich ermitteln. Vergleichbar sind Hebesätze nur innerhalb desselben Landes und desselben Modells, und auch dort nur bei gleichem Messbetrag. ## Länder-Modelle: wie der Messbetrag entsteht Seit dem 01.01.2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Die Länder haben unterschiedliche Wege gewählt: - **Bundesmodell:** Wert des Grundstücks nach dem Bewertungsgesetz, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke im Sachwertverfahren ([§ 250 BewG](https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__250.html)). Messzahl 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke, 0,31 Promille für Wohngrundstücke ([§ 15 GrStG](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__15.html)). - **Bundesmodell mit eigenen Messzahlen:** Berlin setzt für Nichtwohngrundstücke 0,45 Promille an, Bremen 0,75 Promille, Sachsen 0,72 Promille. Auch das Saarland hat eigene Messzahlen. Thüringen ändert seine Messzahlen ab 2027. - **Baden-Württemberg:** Bodenwertmodell. Nur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert zählen, Messzahl 1,3 Promille, Abschlag von 30 Prozent bei überwiegender Wohnnutzung. - **Bayern:** Flächenmodell mit festen Beträgen je Quadratmeter Boden und Gebäudefläche, Wohnflächen mit 70 Prozent der Messzahl. - **Hessen und Niedersachsen:** Flächenmodell mit Lagefaktor, der den Bodenrichtwert des Grundstücks mit dem Durchschnitt der Gemeinde vergleicht. - **Hamburg:** Wohnlagemodell auf Flächenbasis mit Ermäßigungen für Wohnflächen. Zusätzlich erlauben einige Länder unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke, darunter Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt. Für Gewerbe bedeutet das meist einen höheren Satz. In der Liste weisen wir in diesen Fällen den Satz für Nichtwohngrundstücke aus, gemischt genutzte Grundstücke fallen in Nordrhein-Westfalen ebenfalls darunter. ## Hebesätze 2026 nach Bundesland Grundlage sind die 50 einwohnerstärksten Städte nach dem Gemeindeverzeichnis des Statistischen Bundesamts zum 31.12.2025. Alle Werte gelten für die Grundsteuer B und stammen aus Satzungen, Haushaltssatzungen, Amtsblättern oder Steuerseiten der Städte, Stand 19.10.2026. Angegeben ist der Hebesatz 2026, in Klammern der Wert 2025. ### Baden-Württemberg (Bodenwertmodell) - [Stuttgart](/nebenkostenpruefung-gewerbe/stuttgart): 160 % (2025: 160 %) - [Mannheim](/nebenkostenpruefung-gewerbe/mannheim): 365 % (2025: 365 %) - Karlsruhe: 270 % (2025: 270 %) - Freiburg im Breisgau: 235 % (2025: 235 %) ### Bayern (Flächenmodell) - [München](/nebenkostenpruefung-gewerbe/muenchen): 824 % (2025: 824 %) - [Nürnberg](/nebenkostenpruefung-gewerbe/nuernberg): 750 % (2025: 780 %) - Augsburg: 670 % (2025: 670 %) ### Berlin, Bremen, Hamburg - [Berlin](/nebenkostenpruefung-gewerbe/berlin): 470 % (2025: 470 %) - [Bremen](/nebenkostenpruefung-gewerbe/bremen): 755 % (2025: 755 %) - [Hamburg](/nebenkostenpruefung-gewerbe/hamburg): 975 % (2025: 975 %) ### Brandenburg - Potsdam: 330 % (2025: 330 %) ### Hessen (Flächen-Faktor-Verfahren) - [Frankfurt am Main](/nebenkostenpruefung-gewerbe/frankfurt): 854,69 % (2025: 854,69 %) - Kassel: 490 % (2025: 490 %) - Darmstadt: 1.181 % (2025: 1.181 %) ### Mecklenburg-Vorpommern - Rostock: 488 % (2025: 438 %) ### Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) - [Hannover](/nebenkostenpruefung-gewerbe/hannover): 900 % (2025: 900 %) - Braunschweig: 750 % (2025: 750 %) - Oldenburg: 539 % (2025: 539 %) - Osnabrück: 545 % (2025: 545 %) ### Nordrhein-Westfalen - [Köln](/nebenkostenpruefung-gewerbe/koeln): 550 % einheitlich (2025: 475 % einheitlich) - [Düsseldorf](/nebenkostenpruefung-gewerbe/duesseldorf): 374 % einheitlich (2025: 374 % einheitlich) - [Dortmund](/nebenkostenpruefung-gewerbe/dortmund): 800 % einheitlich (2025: 1.245 % Nichtwohngrundstücke, 625 % Wohngrundstücke) - [Essen](/nebenkostenpruefung-gewerbe/essen): 925 % einheitlich (2025: 1.290 % Nichtwohngrundstücke, 655 % Wohngrundstücke) - Duisburg: 1.169 % einheitlich (2025: 1.469 % Nichtwohngrundstücke, 886 % Wohngrundstücke) - Wuppertal: 947 % einheitlich (2025: 947 % einheitlich) - Bielefeld: 765 % einheitlich (2025: 765 % einheitlich) - Bonn: 680 % einheitlich (2025: 900 % Nichtwohngrundstücke, 657 % Wohngrundstücke) - Münster: 492 % einheitlich (2025: 620 % Nichtwohngrundstücke, 410 % Wohngrundstücke) - Mönchengladbach: 792 % einheitlich (2025: 792 % einheitlich) - Gelsenkirchen: 980 % einheitlich (2025: 1.397 % Nichtwohngrundstücke, 696 % Wohngrundstücke) - Aachen: 637 % einheitlich (2025: 637 % einheitlich) - Krefeld: 680 % einheitlich (2025: 995 % Nichtwohngrundstücke, 506 % Wohngrundstücke) - Oberhausen: 922 % einheitlich (2025: 1.389 % Nichtwohngrundstücke, 727 % Wohngrundstücke) - Hagen: 1.176 % einheitlich (2025: 1.139 % einheitlich) - Hamm: 834 % einheitlich (2025: 1.338 % Nichtwohngrundstücke, 669 % Wohngrundstücke) - Mülheim an der Ruhr: 990 % einheitlich (2025: 890 % einheitlich) - Leverkusen: 750 % einheitlich (2025: 750 % einheitlich) ### Rheinland-Pfalz - Mainz: 720 % Nichtwohngrundstücke, 480 % Wohngrundstücke (2025: 720 % und 480 %) - Ludwigshafen am Rhein: 1.293 % Nichtwohngrundstücke, 647 % Wohngrundstücke (2025: 1.293 % und 647 %) ### Saarland - Saarbrücken: 611 % (2025: 611 %) ### Sachsen (eigene Messzahlen) - [Leipzig](/nebenkostenpruefung-gewerbe/leipzig): 450 % (2025: 450 %) - [Dresden](/nebenkostenpruefung-gewerbe/dresden): 400 % (2025: 400 %) - Chemnitz: 493 % (2025: 493 %) ### Sachsen-Anhalt - Halle (Saale): 500 % (2025: 500 %) - Magdeburg: 965 % Nichtwohngrundstücke, 483 % Wohngrundstücke (2025: 965 % und 483 %) ### Schleswig-Holstein - Kiel: 565 % (2025: 565 %) - Lübeck: 575 % (2025: 575 %) ### Thüringen - Erfurt: 565 % (2025: 565 %) ### Nicht in der Liste Zwei der 50 Städte fehlen, weil wir für 2026 keinen amtlich belegten Wert gefunden haben. Für **Bochum** gab es nach Angaben der Stadt zu Jahresbeginn 2026 keine gültige Hebesatzsatzung für 2026, die Steuer soll nach einem neuen Ratsbeschluss rückwirkend festgesetzt werden. 2025 galten 1.190 Prozent für Nichtwohn- und 715 Prozent für Wohngrundstücke. Für **Wiesbaden** ist der Satz von 690,06 Prozent für 2025 belegt, eine amtliche Bestätigung für 2026 lag uns nicht vor. ## Was die Zahlen für Gewerbemieter bedeuten Drei Entwicklungen sind 2026 für Gewerbeabrechnungen wichtig: - **Rückkehr zum Einheitssatz in Nordrhein-Westfalen.** Nachdem das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen im Dezember 2025 die höheren Nichtwohn-Hebesätze in mehreren Städten für rechtswidrig gehalten hatte, sind viele Städte umgeschwenkt, teils rückwirkend zum 01.01.2026 mit Beschlüssen im Frühjahr oder Sommer. Für Gewerbegrundstücke sinkt die Steuer dadurch meist deutlich. Die Urteile sind nicht rechtskräftig, das Oberverwaltungsgericht NRW verhandelt am 04.12.2026. - **Rückwirkende Änderungen.** In Duisburg, Gelsenkirchen, Krefeld, Oberhausen, Hamm, Mülheim, Münster, Bonn, Essen und Rostock wurde der Satz für 2026 erst im Laufe des Jahres festgelegt. Wurde die Abrechnung vorher erstellt, kann sie noch auf dem alten Bescheid beruhen. - **Erhöhungen.** Köln, Hagen, Mülheim an der Ruhr und Rostock haben ihre Sätze für 2026 angehoben, Nürnberg hat gesenkt. Beispiel mit runden, fiktiven Werten: Ein Geschäftshaus mit 2.000 Quadratmetern Mietfläche hat einen Messbetrag von 1.500 Euro. Bei einem Hebesatz von 1.300 Prozent beträgt die Grundsteuer 19.500 Euro, also 9,75 Euro je Quadratmeter und Jahr. Senkt die Stadt auf einen einheitlichen Satz von 900 Prozent, sind es 13.500 Euro oder 6,75 Euro je Quadratmeter. Ein Laden mit 300 Quadratmetern zahlt dann bei reinem Flächenschlüssel 2.025 Euro statt 2.925 Euro. ## Was Gewerbemieter prüfen sollten - Ist die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag wirksam vereinbart? - Liegen die Bescheide für 2025 und 2026 vor, und stimmt der Betrag in der Abrechnung damit überein? - Passt der verwendete Hebesatz zum Jahr und, bei differenzierten Sätzen, zur Grundstücksart? - Wurde bei rückwirkenden Änderungen der neue Bescheid berücksichtigt? - Wurde ein vom Kalenderjahr abweichender Abrechnungszeitraum zeitanteilig aufgeteilt? - Sind Säumniszuschläge oder Mahngebühren herausgerechnet? - Hat der Eigentümer gegen auffällige Bescheide Rechtsbehelfe eingelegt, und werden Erstattungen weitergegeben? Ausführlich erklären wir die Umlage im Ratgeber [Grundsteuer 2026 im Gewerbe](/ratgeber-gewerbe/grundsteuer-2026-gewerbe). Weitere lokale Gebühren und Besonderheiten finden Sie in unserer [Städteübersicht](/nebenkostenpruefung-gewerbe/staedte). ## Häufige Fragen ### Warum sind die Hebesätze in Baden-Württemberg so niedrig? Weil dort nur der Bodenwert besteuert wird und die Messbeträge entsprechend anders ausfallen. Ein niedriger Hebesatz bedeutet in Baden-Württemberg nicht automatisch eine niedrigere Steuer als in anderen Ländern. ### Kann ich als Mieter gegen einen zu hohen Hebesatz vorgehen? Nein, Rechtsbehelfe gegen den Grundsteuerbescheid stehen dem Steuerschuldner zu, in der Regel dem Eigentümer. Sie können aber prüfen, ob die Abrechnung den Bescheid richtig umsetzt, und Ihren Vermieter nach laufenden Verfahren fragen. ### Mein Vermieter rechnet 2026 noch mit dem Nichtwohn-Hebesatz von 2025 ab. Ist das zulässig? Umgelegt werden darf nur die tatsächlich festgesetzte Steuer. Hat die Stadt den Satz für 2026 gesenkt, auch rückwirkend, muss die Abrechnung den niedrigeren Bescheid zugrunde legen. ### Wie oft werden die Werte aktualisiert? Die Liste gibt den Stand vom 19.10.2026 wieder. Hebesätze können sich durch neue Ratsbeschlüsse ändern, maßgeblich ist immer der Bescheid für Ihr Grundstück. ## Grundsteuer-Position prüfen lassen Ob die Grundsteuer in Ihrer Abrechnung stimmt, zeigt der Abgleich mit Bescheid und Mietvertrag. [Lassen Sie Ihre Abrechnung kostenlos vorprüfen](/einreichen?commercial=true) oder informieren Sie sich über die [Gewerbe-Nebenkostenprüfung](/nebenkostenpruefung-gewerbe).